GUILHERME OLIVEIRA BALDINI 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL PARA MORADORES DE CORTIÇOS: 

PADRÕES CULTURAIS E PARÂMETROS DE MORADIA ADEQUADA E 

SUSTENTABILIDADE COMO INDICADORES DE QUALIDADE 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

BAURU 
2023



 

 

  

GUILHERME OLIVEIRA BALDINI 

 
 
 
 
 
 

 
 

 
 

HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL PARA MORADORES DE CORTIÇOS: 

PADRÕES CULTURAIS E PARÂMETROS DE MORADIA ADEQUADA E 

SUSTENTABILIDADE COMO INDICADORES DE QUALIDADE 

 
 

 
 
 
 
 

 
 

Dissertação apresentada ao Programa de 
Pós-graduação em Arquitetura e Urbanismo 
da Faculdade de Arquitetura, Artes, 
Comunicação e Design da Universidade 
Estadual Paulista “Júlio de Mesquita Filho” 
(FAAC/Unesp - Bauru), como requisito final 
para a obtenção do título de Mestre. 

 
Orientadora: Profa. Associada Rosio 
Fernández Baca Salcedo 

 
Co-orientador: Prof. Dr. Vladimir Benincasa 
 

 
 
 
 

 
 
 
 
 

 
 

BAURU 
2023 



 

 

  

Autorizo a reprodução e divulgação total ou parcial deste trabalho, por qualquer meio 

convencional ou eletrônico, para fins de estudo e pesquisa, desde que citada a fonte.  

E-mail: guilherme.baldini@unesp.br / baldiniarq@gmail.com  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

mailto:guilherme.baldini@unesp.br
mailto:baldiniarq@gmail.com


 

 

  

ATA DA DEFESA 

 

 

 

 

 

 



 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Esta Dissertação de Mestrado é dedicada a Maria do Socorro 

Oliveira, amada tia e madrinha, que nos deixou dias após a 

realização de meu Exame de Qualificação em dezembro de 

2022. Serei sempre grato pelo seu amor e carinho.  

 

Este trabalho também é dedicado a Luis Fernando Alves Costa, 

arquiteto e urbanista e ex-sócio da empresa Arqcom Maquetes, 

vítima da COVID-19 em julho de 2021. Obrigado pela amizade 

e ensinamentos proporcionados.  



 

 

  

AGRADECIMENTOS 

 Nem sempre as coisas acontecem como previsto. Compreender que a vida é 

uma série de curvas sinuosas, como o descer de uma serra, e jamais uma simples 

reta, talvez seja um dos principais ensinamentos que obtive ao longo deste 

processo. Ensinamento este que demanda um eterno aprendizado de minha parte.  

 Primeiramente, agradeço ao apoio incondicional de meus pais, Henrique e 

Maria Consolata, sem os quais eu não seria quem sou hoje. Todas as palavras do 

mundo, todos os agradecimentos e elogios possíveis, sempre serão muito pouco 

para expressar toda a gratidão e amor que sinto por vocês. 

 Agradeço imensamente à minha orientadora, Profª. Associada Rosio 

Fernández Baca Salcedo, que me guiou com maestria durante todo o processo, 

mesmo com o meu constante receio de que as coisas não acontecessem como 

planejado, ou ainda, que dessem errado. Sua paciência, disponibilidade em me 

auxiliar, carinho, e amizade, foram imprescindíveis para o sucesso deste trabalho. 

 Agradeço também o meu co-orientador, Prof. Dr. Vladimir Benincasa, pelas 

contribuições dadas para o enriquecimento e o aperfeiçoamento de meu trabalho.  

Agradeço a todo o corpo docente e aos técnicos administrativos do Programa 

de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo (PPGARQ) da Faculdade de Artes, 

Ciências, Comunicação e Design (FAAC/UNESP Bauru), pelos ensinamentos 

proporcionados e pelo auxilio às demandas que surgiram ao longo de minha estadia 

na PPGARQ. Mesmo em formato remoto, todos sempre foram muito presentes.  

Agradeço ao apoio da Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível 

Superior (CAPES) pelo financiamento da pesquisa. Em tempos tão turbulentos como 

os vividos atualmente, o fomento à pesquisa torna-se um ato de resistência. Para 

aqueles que vierem depois mim, torço para encontrarem horizontes mais belos.  

Agradeço a todos os membros do “Grupo Internacional de Pesquisa em 

Arquitetura e Urbanismo Dialógicos (GIPAUD)”, pelos ensinamentos trocados ao 

longo dos últimos anos. Pude conhecer a maioria destas pessoas apenas pela tela 

de um computador, ou pude conhecer presencialmente uma única vez. Ainda assim, 

todos estiveram presentes e ativos em minha formação. 

Agradeço à Profa. Dra. Marta Enokibara, que se tornou minha “orientadora de 

consideração”, após nosso trabalho conjunto, junto da Profa. Rosio, para a 

realização do “I° Seminário do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e 



 

 

  

Urbanismo: Acompanhamento das Pesquisas de Mestrado”, realizado pelo PPGARQ 

(FAAC/UNESP Bauru) durante os dias 11 e 12 de agosto de 2022.  

 Agradeço, em especial, algumas pessoas que me ajudaram ao longo de todo 

o processo: Gilberto Lemos, funcionário da COHAB-SP, e Maria Claudia da Costa 

Brandão, funcionária da CDHU, pelo auxílio na obtenção de fonte documentais; 

Francisco de Assis Comarú e Cristina Boggi da Silva Raffaelli, pela disponibilização 

de suas Dissertações de Mestrado; Edgar Mauricio Bárcenas Sánchez, pelas aulas 

de espanhol e pelo apoio nos inúmeros momentos; o mutirante Francisco Lopes 

Carneiro (Kim), por ter me apresentado para a Leni (Casarão Celso Garcia); e a 

moradora Marlene, por ter me apresentado para a Eliane (Belém H).  

 Agradeço a Roberta Gomes de Souza e Camila Ramos de Souza, ambas 

graduandas em Arquitetura e Urbanismo pela UNESP Bauru, que desenvolveram 

trabalhos de Iniciação Científica (IC) dentro de minha Dissertação de Mestrado. 

Suas contribuições para meus estudos foram muito valorosas.  

 Agradeço aos moradores do “Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia” e 

a síndica, Leni Miranda Rocha, pela disponibilidade e boa vontade em participar de 

minha pesquisa. Todos os relatos colhidos foram extremamente importantes.  

Por fim, gradeço à Profa. Dra. Maria Solange Gurgel de Castro Fontes e ao 

Prof. Dr. Marcelo Zárate, pelas contribuições dadas nas bancas de Qualificação e 

Defesa de minha Dissertação de Mestrado. O aperfeiçoamento e enriquecimento 

deste trabalho deve-se muito em função de suas contribuições.  

 Todas as pessoas e instituições citadas tem o meu eterno agradecimento.



 

 

  

RESUMO 

Dado o alto déficit habitacional, a insuficiência de políticas públicas de Habitação de 

Interesse Social (HIS), além da crise (sanitária, econômica e social) causada pela 

pandemia de COVID-19, é necessário discutir a questão habitacional no Brasil, 

considerando os parâmetros de moradia adequada, a participação social dos 

beneficiários, suas expectativas e padrões culturais. Esta pesquisa visa analisar se 

os Programas de Habitação Social, Mutirão (Funaps Comunitário/Funaps Vertical) e 

Atuação em Cortiços (PAC-CDHU), implantados na ambiência do centro histórico de 

São Paulo/SP (Distrito de Belém e Avenida Celso Garcia), atendem a qualidade da 

habitação social, segundo os padrões culturais (físicos, sociais, e simbólicos), e os 

parâmetros de moradia adequada e sustentabilidade. Para tal, foram utilizados os 

estudos de caso: Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia e Conjunto 

Habitacional Belém H. A pesquisa possui caráter exploratório-descritivo e utilizou do 

Método da Arquitetura Dialógica, baseado em Bakhtin, Ricoeur e Muntañola. Foram 

utilizados, ainda, os parâmetros de moradia adequada, os padrões físicos de 

habitabilidade e os padrões culturais. O método analisa os parâmetros do Texto 

(Conjunto Habitacional) com os parâmetros do Contexto (Programa de Habitação 

Social para moradores de cortiços; e Ambiência do Centro Histórico). As relações 

Texto/Contexto são apresentadas na forma de Matrizes de Sinergias, que 

possibilitam identificar, em cada estudo de caso, a qualidade da habitação social e o 

grau de dialogia com o Contexto. Os resultados mostraram que o Mutirão atende 

parcialmente aos requisitos de moradia adequada, apresentando limitações quanto à 

funcionalidade, ao conforto ambiental, aos acabamentos, ao sistema construtivo, à 

acessibilidade universal, às instalações prediais, à sustentabilidade ambiental, aos 

equipamentos comunitários e à segurança predial, mas com um destaque positivo 

na participação social dos beneficiários. Não foram atendidos os padrões culturais e 

a sustentabilidade (ambiental, econômica e social). No PAC-CDHU, verificou-se que 

este atende parcialmente os parâmetros de moradia adequada, com deficiências na 

participação social, uma vez que os beneficiários não puderam participar da 

elaboração do projeto, na acessibilidade universal dos equipamentos comunitários, 

na plasticidade arquitetônica, na funcionalidade, no sistema construtivo, no conforto 

ambiental, nas instalações prediais, na sustentabilidade ambiental e na segurança 

edilícia e condominial, mas com destaque positivo na acessibilidade universal, pela 

presença de um apartamento adaptado, além dos acabamentos, pois todas as 

unidades foram entregues com pintura, revestimentos, forro de gesso e peças 

hidráulicas. Não foi atendida a sustentabilidade (ambiental, econômica e social). Os 

padrões culturais não puderam ser verificados neste estudo de caso. 

 

 

 

Palavras-chave: Habitação de Interesse Social (HIS). Cortiço. Moradia Adequada. 

Padrões Culturais. Arquitetura Dialógica. 



 

 

  

ABSTRACT 

Given the high housing deficit, the insufficiency of public policies for Social Interest 

Housing (HIS), besides the crisis (sanitary, economic and social) caused by the 

COVID-19 pandemic, it is necessary to discuss the housing issue in Brazil. In 

addition, affordable housing projects must consider the social participation of its 

beneficiaries, meeting their expectations and cultural patterns. This research aims to 

analyse whether the Social Housing Programs, Mutirão (Funaps Comunitário/Funaps 

Vertical) and Programa de Atuação em Cortiços (PAC-CDHU), implemented in the 

ambiance of the historical centre of São Paulo/SP (Belém District and Celso Garcia 

Avenue), meet the quality of social housing, according to the cultural patterns 

(physical, social, and symbolic), and the parameters of adequate housing and 

sustainability. For this purpose, the case studies Casarão Celso Garcia and Belém H 

were used. The research has an exploratory-descriptive character and used the 

Dialogical Architecture Method, based on Bakhtin, Ricoeur and Muntañola. The 

parameters of adequate housing, physical patterns of habitability, and cultural 

patterns were also used. The method analyses the parameters of the Text (Housing 

Complex) with the parameters of the Context (Social Housing Program for tenement 

dwellers; and Historical Centre Ambience). The Text/Context relations are presented 

in the form of Synergy Matrices, which make it possible to identify, in each case 

study, the quality of the social housing and the degree of dialogue with the Context. 

The results showed that the Mutirão partially meets the requirements of adequate 

housing, presenting limitations regarding functionality, environmental comfort, 

finishing, construction system, universal accessibility, building installations, 

environmental sustainability, community equipment, and building security, but with a 

positive highlight on the social participation of the beneficiaries. Cultural patterns and 

sustainability (environmental, economic, and social) were not met. With regard to the 

PAC-CDHU, it was found that it partially meets the adequate housing parameters, 

with deficiencies found in social participation, since the beneficiaries could not 

participate in the project elaboration, universal accessibility of community equipment, 

architectural plasticity, functionality, constructive system, environmental comfort, 

building installations, environmental sustainability and building security, but with a 

positive highlight in the universal accessibility, due to the presence of an adapted 

apartment, besides the finishing, because all the units were delivered with painting, 

coating, plaster ceiling, and plumbing. Sustainability (environmental, economic, and 

social) was not met. Cultural patterns could not be verified in this case study.  

 

 

 

 

Palavras-chave: Social Interest Housing (SIH). Tenement. Adequate Housing. 

Cultural Patterns. Dialogical Architecture. 



 

 

  

RESUMEN 

Dado el alto déficit habitacional, la insuficiencia de políticas públicas de Vivienda de 

Interés Social (VIS), además de la crisis (sanitaria, económica y social) provocada 

por la pandemia de COVID-19, es necesario discutir el tema de la vivienda en Brasil, 

considerando también los parámetros de vivienda adecuada. Además de esta 

discusión, los proyectos de vivienda asequible deben considerar la participación 

social de los beneficiarios, atendiendo a sus expectativas y patrones culturales. Esta 

investigación tiene como objetivo analizar si los Programas de Vivienda Social, 

Mutirão (Funaps Comunitario/Funaps Vertical) y Programa de Atuação em Cortiços 

(PAC-CDHU), implementados en el ámbito del casco antiguo de São Paulo/SP 

(Distrito de Belém y Avenida Celso García), atienden la calidad de la vivienda social, 

de acuerdo con los patrones culturales (físicos, sociales, y simbólicos), los 

parámetros de vivienda adecuada y la sostenibilidad. Para ello, se utilizaron dos 

estudios de caso: Conjunto de Vivienda Casarão Celso García y Conjunto de 

Vivienda Belém H. La investigación tiene un carácter exploratorio-descriptivo y utilizó 

el Método de la Arquitectura Dialógica, basado en Bajtín, Ricoeur y Muntañola. 

También se utilizó de los parámetros de vivienda adecuada, patrones físicos de 

habitabilidad y patrones culturales. El método analiza los parámetros del Texto 

(Conjuntos de Vivienda) con los parámetros del Contexto (Programas de Vivienda 

Social para residentes de conventillos; y Ámbito del Casco Antiguo). Las relaciones 

Texto/Contexto son presentadas a través de Matrices de Sinergias, que permiten 

identificar, en cada estudio de caso, la calidad de la vivienda y el grado de diálogo 

con el Contexto. Los resultados mostraron que el Mutirão cumple parcialmente con 

los requisitos de vivienda adecuada, presentando limitaciones en la funcionalidad, 

confort ambiental, acabados, sistema constructivo, accesibilidad universal, 

infraestructura edilicia, sustentabilidad ambiental, equipamientos comunitarios y 

seguridad edilicia, pero con un énfasis positivo en la participación social de los 

beneficiarios. No se cumplieron los patrones culturales y la sostenibilidad (ambiental, 

económica y social). En el PAC-CDHU, se verificó que este cumple parcialmente con 

los parámetros de vivienda adecuada, con deficiencias en la participación social, ya 

que los beneficiarios no pudieron participar en el disenõ del proyecto, en la 

accesibilidad universal de los equipamientos comunitarios, plasticidad arquitectónica, 

funcionalidad, sistema constructivo, confort ambiental, infraestructura edilicia, 

sustentabilidad ambiental y seguridad edilicia, pero con destaque positivo en la 

accesibilidad universal, por la presencia de un apartamento adaptado, además de 

los acabados, ya que las unidades fueron entregadas con pintura, revestimientos, 

techo de yeso y partes hidraúlicas. No se cumplió con la sostenibilidad (ambiental, 

económica y social). Los patrones culturales no pudieron ser verificados en este 

estudio de caso. 

 

Palabras clave: Vivienda de Interés Social (VIS). Conventillos. Vivienda Adecuada. 

Patrones Culturales. Arquitectura Dialógica. 



 

 

  

LISTA DE FIGURAS 

Figura 01 - Relações “padrões de acontecimentos + padrões de espaços”. ............. 30 

Figura 02 - Relações “habitante/casa/mundo” pela perspectiva dos padrões culturais.

 .................................................................................................................................. 31 

Figura 03 - Diagrama da “gestão para o desenvolvimento sustentável”. .................. 39 

Figura 04 - Diagrama do ciclo hermenêutico infinito de Ricouer (2003). ................... 89 

Figura 05 - Diagrama das três dimensões da arquitetura. ........................................ 90 

Figura 06 - Diagrama síntese da “Dialogia da Arquitetura”. ...................................... 92 

Figura 07 - Diagrama da estrutura do Método Dialógico. .......................................... 95 

Figura 08 - Dimensões e Parâmetros do Contexto. .................................................. 96 

Figura 09 - Dimensões e Parâmetros do Texto. ...................................................... 102 

Figura 10 - Exemplo de planta de delimitação espacial (cheios e vazios). ............. 105 

Figura 11 - Exemplo de demarcação da permeabilidade visual das fachadas. ....... 106 

Figura 12 - Exemplo de demarcação dos usos púbicos no pavimento térreo. ........ 106 

Figura 13 - Modelo de Silva (2020) para o estudo de alcance visual das fachadas.

 ................................................................................................................................ 106 

Figura 14 - Exemplo de análise gráfica da área útil por cômodo............................. 109 

Figura 15 - Modelo de Silva (2020) para o estudo da acessibilidade universal. ...... 110 

Figura 16 - Zoneamento bioclimático brasileiro. ...................................................... 111 

Figura 17 - Exemplo de análise gráfica da orientação solar dos cômodos. ............ 113 

Figura 18 - Diagrama das relações Texto/Contexto. ............................................... 123 

Figura 19 - Modelo Ideal da Matriz de Sinergias (relações Texto/Contexto). .......... 124 

Figura 20 - Localização do Distrito de Belém na região central de São Paulo. ....... 127 

Figura 21 - Localização dos estudos de caso no Distrito de Belém. ....................... 128 

Figura 22 - Localização e entorno imediato dos estudos de caso. .......................... 128 

Figura 23 - Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia (perspectiva aérea). ...... 130 

Figura 24 - Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia (perspectiva no nível da 

rua). ......................................................................................................................... 130 

Figura 25 - Conjunto Habitacional Belém H (perspectiva aérea). ............................ 131 

Figura 26 - Conjunto Habitacional Belém H (perspectiva no nível da rua). ............. 131 

Figura 27 - Topografia do Distrito de Belém. ........................................................... 133 

Figura 28 - Implantação do estudo de caso “Conjunto Habitacional Casarão Celso 

Garcia”. ................................................................................................................... 134 

Figura 29 - Implantação do estudo de caso “Conjunto Habitacional Belém H”. ...... 134 

Figura 30 - Mancha urbana da cidade de São Paulo na década de 1870. .............. 135 

Figura 31 - Paróquia de São José do Belém. .......................................................... 135 

Figura 32 - Mancha urbana da cidade de São Paulo entre 1881 e 1914. ............... 137 

Figura 33 - Mancha urbana da cidade de São Paulo entre 1915 e 1929. ............... 137 

Figura 34 - Área central de São Paulo na década de 1930. .................................... 139 

Figura 35 - Avenida Rangel Pestana (década de 1860). ......................................... 140 

Figura 36 - Sistema de bondes na Avenida Celso Garcia (década de 1960). ......... 140 

Figura 37 - Distrito de Belém (anos1930). ............................................................... 141 

Figura 38 - Avenida Celso Garcia na década de 1930. ........................................... 141 



 

 

  

Figura 39 - Edificações da Avenida Celso Garcia. .................................................. 143 

Figura 40 - Edificações da Avenida Celso Garcia. .................................................. 143 

Figura 41 - Edificações da Avenida Celso Garcia. .................................................. 143 

Figura 42 - Edificações da Avenida Celso Garcia. .................................................. 143 

Figura 43 - Edificações da Avenida Celso Garcia. .................................................. 143 

Figura 44 - Edificações da Avenida Celso Garcia. .................................................. 144 

Figura 45 - Edificações da Rua Doutor Carlos Guimarães. ..................................... 144 

Figura 46 - Edificações da Rua Doutor Carlos Guimarães. ..................................... 144 

Figura 47 - Edificações da Rua Doutor Carlos Guimarães. ..................................... 145 

Figura 48 - Hierarquia do sistema viário do Distrito de Belém. ............................... 147 

Figura 49 - Mapeamento dos aspectos da morfologia urbana do Distrito de Belém.

 ................................................................................................................................ 148 

Figura 50 - Mapeamento dos pontos de concentração de comércio e feiras livres. 149 

Figura 51 - Mapeamento das agências do Correios. ............................................... 150 

Figura 52 - Mapeamento das faixas exclusivas para ônibus na área central de São 

Paulo. ...................................................................................................................... 151 

Figura 53 - Mapeamento as linhas e pontos de ônibus. .......................................... 152 

Figura 54 - Mapeamento dos equipamentos de saúde pública (hospital). .............. 154 

Figura 55 - Mapeamento dos equipamentos de saúde pública (posto de saúde). .. 154 

Figura 56 - Mapeamento da rede escolar (ensino infantil). ..................................... 154 

Figura 57 - Mapeamento da rede escolar (ensino fundamental e médio). .............. 154 

Figura 58 - Mapeamento dos equipamentos culturais. ............................................ 156 

Figura 59 - Mapeamento de praças, parques, e canteiros de grande porte. ........... 157 

Figura 60 - Mapeamento de cortiços e favelas........................................................ 158 

Figura 61 - Zoneamento urbano do Distrito de Belém. ............................................ 164 

Figura 62 - Localização dos empreendimentos de habitação social no Distrito de 

Belém. ..................................................................................................................... 167 

Figura 63 - Fachadas dos cortiços antes da intervenção do Conjunto Habitacional.

 ................................................................................................................................ 175 

Figura 64 - Perspectiva aérea dos cortiços preexistentes (Casarão Cutrale em 

destaque). ............................................................................................................... 175 

Figura 65 - Área posterior do cortiço do casarão Cutrale (quintal). ......................... 175 

Figura 66 - Área posterior do cortiço do casarão Cutrale (quintal). ......................... 175 

Figura 67 - Maquete da proposta original do Conjunto Habitacional Casarão Celso 

Garcia. ..................................................................................................................... 177 

Figura 68 - Elevação da proposta original do Conjunto Habitacional Casarão Celso 

Garcia. ..................................................................................................................... 178 

Figura 69 - Execução da obra do Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia. ... 180 

Figura 70 - Execução da obra do Conjunto Habitacional (Bloco 01 em primeiro 

plano). ..................................................................................................................... 180 

Figura 71 - Praça do Conjunto Habitacional. ........................................................... 180 

Figura 72 - Praça principal do Conjunto Habitacional e área entre Blocos. ............ 181 

Figura 73 - Praça principal do Conjunto Habitacional. ............................................ 181 

Figura 74 - Implantação/programa de necessidades do Conjunto Habitacional...... 182 



 

 

  

Figura 75 - Lavanderia coletiva (Bloco 01). ............................................................. 183 

Figura 76 - Lavanderia coletiva (Bloco 04). ............................................................. 183 

Figura 77 - Área de circulação entre os Blocos 01 e 02. ......................................... 183 

Figura 78 - Área de circulação entre os Blocos 03 e 04. ......................................... 184 

Figura 79 - Quadra poliesportiva. ............................................................................ 184 

Figura 80 - Casarão Cutrale (detalhes). .................................................................. 184 

Figura 81 - Salão de festas do Bloco 04. ................................................................ 185 

Figura 82 - Área externa da creche (sem uso). ....................................................... 185 

Figura 83 - Exemplo do Tipo Lâmina. ..................................................................... 186 

Figura 84 - Exemplo do Tipo Duplo. ........................................................................ 186 

Figura 85 - Bloco 01 (fachada leste). ...................................................................... 187 

Figura 86 - Bloco 02 (fachada oeste). ..................................................................... 187 

Figura 87 - Bloco 02 (fachada leste). ...................................................................... 187 

Figura 88 - Bloco 03 (fachada oeste). ..................................................................... 187 

Figura 89 - Bloco 03 (fachada leste). ...................................................................... 187 

Figura 90 - Bloco 04 (fachada oeste). ..................................................................... 187 

Figura 91 - Implantação/mapeamento de acessos do Conjunto Habitacional. ........ 189 

Figura 92 - Bloco 01 (Térreo - 04 un.) e Bloco 02 (Subsolo - 06 un.). ..................... 190 

Figura 93 - Bloco 01 (1.° e 2.° pav. - 18 un.) e Bloco 02 (Subsolo - 06 un.). ........... 190 

Figura 94 - Bloco 01 (3.° pav. - 09 un.) e Bloco 02 (1.°, 2.° e 3.° pav. - 36 un.). ..... 190 

Figura 95 - Bloco 01 (4.° pav. - 09 un.) e Bloco 02 (4.° pav. - 12 un.). .................... 190 

Figura 96 - Bloco 03 (Térreo - 04 un.) e Bloco 04 (Térreo - 06 un.). ....................... 191 

Figura 97 - Bloco 03 (1.° e 2.° pav. - 16 un.) e Bloco 04 (1.° e 2.° pav. - 22 un.). ... 191 

Figura 98 - Bloco 03 (3.° pav. - 08 un.) e Bloco 04 (3.° pav. - 11 un.). .................... 191 

Figura 99 - Bloco 03 (3.° pav. - 08 un.) e Bloco 04 (4.° pav. - 11 un.). .................... 191 

Figura 100 - Mapeamento dos pontos de acessibilidade no pavimento térreo. ...... 194 

Figura 101 - Rampa de acesso para a creche. ....................................................... 194 

Figura 102 - Exemplos de escadas dos blocos residenciais. .................................. 195 

Figura 103 - Delimitação espacial do Conjunto Habitacional. ................................. 196 

Figura 104 - Permeabilidade visual das fachadas voltadas para a Avenida Celso 

Garcia. ..................................................................................................................... 197 

Figura 105 - Alcance visual das fachadas (Bloco 01). ............................................. 198 

Figura 106 - Alcance visual das fachadas (Bloco 04). ............................................. 198 

Figura 107 - Integração interior/exterior (Blocos 02 e 03 e praça central). .............. 198 

Figura 108 - Bloco 01 (Térreo - 04 un.) e Bloco 02 (Subsolo - 06 un.). ................... 203 

Figura 109 - Bloco 01 (1.° e 2.° pav. - 18 un.) e Bloco 02 (Subsolo - 06 un.). ......... 203 

Figura 110 - Bloco 01 (3.° pav. - 09 un.) e Bloco 02 (1.°, 2.° e 3.° pav - 36 un.). .... 203 

Figura 111 - Bloco 01 (4.° pav. - 09 un.) e Bloco 02 (4.° pav. - 12 un.). .................. 203 

Figura 112 - Bloco 03 (Térreo - 04 un.) e Bloco 04 (Térreo - 06 un.). ..................... 204 

Figura 113 - Bloco 03 (1.° e 2.° pav. - 16 un.) e Bloco 04 (1.° e 2.° pav. - 22 un.). . 204 

Figura 114 - Bloco 03 (3.° pav. - 08 un.) e Bloco 04 (3.° pav. - 11 un.). .................. 204 

Figura 115 - Bloco 03 (3.° pav. - 08 un.) e Bloco 04 (4.° pav. - 11 un.). .................. 204 

Figura 116 - Vigas de transição no salão de festas do Bloco 04. ............................ 208 

Figura 117 - Detalhe da alvenaria estrutural na fachada do Bloco 02. .................... 209 



 

 

  

Figura 118 - Tipo Duplo modificado ........................................................................ 210 

Figura 119 - Tipo Lâmina modificado ...................................................................... 210 

Figura 120 - Exemplos de acabamentos em 03 (três) apartamentos diferentes. .... 211 

Figura 121 - Exemplos de portas customizadas de alguns apartamentos. ............. 211 

Figura 122 - Exemplos de modificações nas esquadrias de alguns apartamentos. 212 

Figura 123 - Ventilação cruzada .............................................................................. 215 

Figura 124 - Ventilação cruzada .............................................................................. 215 

Figura 125 - Aberturas de um dos poços de ventilação do Bloco 04. ..................... 216 

Figura 126 - Bloco 01 (4.° pav.) e Bloco 02 (4.° pav.). ............................................ 216 

Figura 127 - Bloco 03 (3.° pav.) e Bloco 04 (4.° pav.). ............................................ 216 

Figura 128 - Lavanderia coletiva do Bloco 04. ........................................................ 220 

Figura 129 - Corredores do Conjunto Habitacional ................................................. 222 

Figura 130 - Portaria do Conjunto Habitacional (destaque em vermelho). .............. 224 

Figura 131 - Acesso principal e área de carga e descarga. .................................... 224 

Figura 132 - Matriz de Sinergias do estudo de caso “Casarão Celso Garcia”. ........ 232 

Figura 133 - Cortiços da área de intervenção (anos 2000). .................................... 246 

Figura 134 - Cortiços da área de intervenção (anos 2000). .................................... 246 

Figura 135 - Perspectivas da proposta original do Conjuntos Habitacional. ........... 247 

Figura 136 - Execução das obras do Conjuntos Habitacional. ................................ 247 

Figura 137 - Conjunto Habitacional próximo da finalização das obras (2014). ....... 248 

Figura 138 - Implantação/programa de necessidades (Pavimento Térreo). ............ 249 

Figura 139 - Implantação/programa de necessidades (Pavimento Semienterrado).

 ................................................................................................................................ 250 

Figura 140 - Exemplo do Tipo Único e do Tipo Único Acessível. ............................ 250 

Figura 141 - Fachada externa (Rua Dr. Carlos Guimarães). ................................... 251 

Figura 142 - Fachada externa (Rua Ivinhema). ....................................................... 251 

Figura 143 - Fachada interna (sentido longitudinal). ............................................... 252 

Figura 144 - Fachada interna (sentido longitudinal). ............................................... 252 

Figura 145 - Fachada interna (sentido transversal). ................................................ 252 

Figura 146 - Fachada posterior (corte no salão de festas). ..................................... 252 

Figura 147 - Implantação/mapeamento de acessos do Conjunto Habitacional. ...... 253 

Figura 148 - Planta do 1.° pavimento. ..................................................................... 254 

Figura 149 - Planta do pavimento tipo (2.°, 3.° e 4.° andares). ............................... 254 

Figura 150 - Exemplo do Tipo Único com sugestão da CDHU para o layout. ......... 255 

Figura 151 - Delimitação espacial do Conjunto Habitacional. ................................. 258 

Figura 152 - Gabarito das edificações da Rua Ivinhema. ........................................ 258 

Figura 153 - Permeabilidade visual das fachadas externas. ................................... 259 

Figura 154 - Alcance visual das fachadas (Rua Doutor Carlos Guimarães). .......... 260 

Figura 155 - Alcance visual das fachadas (Rua Ivinhema). .................................... 260 

Figura 156 - Planta do pavimento térreo. ................................................................ 264 

Figura 157 - Análise gráfica da acessibilidade do Tipo Único Acessível. ................ 266 

Figura 158 - Ventilação cruzada no Tipo Único. ...................................................... 270 

Figura 159 - Ventilação cruzada no Tipo Único Acessível. ..................................... 270 

Figura 160 - Orientação solar do pavimento tipo (2.°, 3.° e 4.° andares). ............... 270 



 

 

  

Figura 161 - Matriz de Sinergias do estudo de caso “Belém H”. ............................. 275 

Figura 162 - Análise de apartamento do Tipo Duplo do 3.° Pavimento (25,37 m²). 338 

Figura 163 - Análise de apartamento do Tipo Lâmina do 3.° Pavimento (29,85 m²).

 ................................................................................................................................ 342 

Figura 164 - “Degrau” do banheiro de um dos apartamentos.................................. 347 

Figura 165 - Sala de estar e banheiro de um apartamento do Bloco 03 (térreo). ... 357 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 

 

  

LISTA DE QUADROS 

Quadro 01 - Antipadrões da Habitação de Interesse Social (HIS). ........................... 34 

Quadro 02 - Parâmetros de moradia adequada da ONU. ......................................... 36 

Quadro 03 - 14+1 Critérios de Montaner (2011) para a moradia básica do século 

XXI. ........................................................................................................................... 43 

Quadro 04 - Critérios de desempenho de edificações. ............................................. 47 

Quadro 05 - Categorias de risco na habitação. ......................................................... 49 

Quadro 06 - Categorias de risco na habitação. ......................................................... 49 

Quadro 07 - Motivações para a intervenção em áreas urbanas centrais. ................. 53 

Quadro 08 - Modalidades de intervenção em cortiços. ............................................. 76 

Quadro 09 - Relação entre os conceitos de Bakhtin, Ricouer e Muntañola. ............. 90 

Quadro 10 - Categorias dialógicas para análise de projetos novos em contextos 

históricos. .................................................................................................................. 92 

Quadro 11 - Modelo descritivo dos parâmetros do Texto e do Contexto. ................. 95 

Quadro 12 - Parâmetros para análise do Contexto (Ambiência do Centro Histórico).

 .................................................................................................................................. 97 

Quadro 13 - Parâmetros para análise do Contexto (Programa Habitacional). .......... 98 

Quadro 14 - Parâmetros para análise do Texto (Projeto). ....................................... 103 

Quadro 15 - Critérios de desempenho do layout dos cômodos da unidade 

habitacional. ............................................................................................................ 104 

Quadro 16 - Parâmetros para análise do Texto (Construção). ................................ 107 

Quadro 17 - Critérios de flexibilidade da unidade habitacional. .............................. 109 

Quadro 18 - Parâmetros para análise do Texto (Uso social/Percepção dos usuários).

 ................................................................................................................................ 117 

Quadro 19 - Modelo de análise comparativa dos estudos de caso. ........................ 126 

Quadro 20 - Propostas de melhorias nos Programas Habitacionais. ...................... 126 

Quadro 21 - Indicadores do Mapa da Desigualdade no Distrito de Belém. ............. 161 

Quadro 22 - Avaliação do parâmetro “Localização dos empreendimentos”. ........... 168 

Quadro 23 - Avaliação do parâmetro “Beneficiários”. .............................................. 168 

Quadro 24 - Avaliação do parâmetro “Segurança de posse/Condições de 

financiamento”. ........................................................................................................ 169 

Quadro 25 - Avaliação do parâmetro “Contemplação de movimentos sociais”. ...... 170 

Quadro 26 - Avaliação do parâmetro “Diretrizes de projeto/Infraestrutura e serviços”.

 ................................................................................................................................ 171 

Quadro 27 - Avaliação do parâmetro “Sustentabilidade”. ........................................ 171 

Quadro 28 - Avaliação do parâmetro “Acessibilidade”. ........................................... 171 

Quadro 29 - Avaliação do parâmetro “Mobilidade urbana”. ..................................... 172 

Quadro 30 - Avaliação do parâmetro “Participação social”. .................................... 172 

Quadro 31 - Avaliação do parâmetro “Programa de necessidades”. ....................... 188 

Quadro 32 - Critérios de desempenho do layout dos cômodos da unidade 

habitacional. ............................................................................................................ 192 

Quadro 33 - Avaliação do parâmetro “Funcionalidade”. .......................................... 193 

Quadro 34 - Avaliação do parâmetro “Acessibilidade”. ........................................... 195 



 

 

  

Quadro 35 - Avaliação do parâmetro “Padrões humanizadores”. ........................... 199 

Quadro 36 - Avaliação do parâmetro “Plasticidade arquitetônica”. ......................... 200 

Quadro 37 - Avaliação do parâmetro “Participação social”. .................................... 201 

Quadro 38 - Análise da área útil dos apartamentos do Tipo Lâmina. ...................... 205 

Quadro 39 - Análise da área útil dos apartamentos do Tipo Duplo. ........................ 206 

Quadro 40 - Análise da flexibilidade espacial dos Tipos Lâmina e Duplo. .............. 206 

Quadro 41 - Avaliação do parâmetro “Tipos de habitação”. .................................... 207 

Quadro 42 - Avaliação do parâmetro “Acessibilidade”. ........................................... 208 

Quadro 43 - Avaliação do parâmetro “Sistema Construtivo”. .................................. 210 

Quadro 44 - Avaliação do parâmetro “Acabamentos”. ............................................ 212 

Quadro 45 - Análise da relação área do cômodo/área da abertura (Tipo Lâmina). . 214 

Quadro 46 - Análise da relação área do cômodo/área da abertura (Tipo Duplo). ... 215 

Quadro 47 - Avaliação do parâmetro “Conforto Ambiental”. ................................... 218 

Quadro 48 - Avaliação do parâmetro “Infraestrutura e serviços”. ............................ 221 

Quadro 49 - Sugestões de tecnologias sustentáveis para o Conjunto Habitacional.

 ................................................................................................................................ 222 

Quadro 50 - Avaliação do parâmetro “Sustentabilidade”. ........................................ 223 

Quadro 51 - Avaliação do parâmetro “Segurança edilícia e condominial”. .............. 225 

Quadro 52 - Avaliação do parâmetro “Participação social”. .................................... 226 

Quadro 53 - Resultados da Dimensão “E - Uso social/percepção dos usuários”. ... 228 

Quadro 54 - Avaliação do parâmetro “Localização dos empreendimentos”. ........... 235 

Quadro 55 - Avaliação do parâmetro “Beneficiários”. .............................................. 235 

Quadro 56 - Avaliação do parâmetro “Segurança de posse/Condições de 

financiamento”. ........................................................................................................ 237 

Quadro 57 - Avaliação do parâmetro “Contemplação de movimentos sociais”. ...... 238 

Quadro 58 - Avaliação do parâmetro “Diretrizes de projeto/Infraestrutura e serviços”.

 ................................................................................................................................ 239 

Quadro 59 - Avaliação do parâmetro “Sustentabilidade”. ........................................ 241 

Quadro 60 - Avaliação do parâmetro “Acessibilidade”. ........................................... 241 

Quadro 61 - Avaliação do parâmetro “Mobilidade urbana”. ..................................... 242 

Quadro 62 - Avaliação do parâmetro “Participação social”. .................................... 242 

Quadro 63 - Avaliação do parâmetro “Programa de necessidades”. ....................... 252 

Quadro 64 - Critérios de desempenho do layout dos cômodos da unidade 

habitacional. ............................................................................................................ 255 

Quadro 65 - Avaliação do parâmetro “Funcionalidade”. .......................................... 256 

Quadro 66 - Avaliação do parâmetro “Acessibilidade”. ........................................... 257 

Quadro 67 - Avaliação do parâmetro “Padrões humanizadores”. ........................... 260 

Quadro 68 - Avaliação do parâmetro “Plasticidade arquitetônica”. ......................... 262 

Quadro 69 - Avaliação do parâmetro “Participação social”. .................................... 263 

Quadro 70 - Análise da área útil do Tipo Único e do Tipo Único Acessível. ........... 264 

Quadro 71 - Análise da flexibilidade espacial dos tipos de habitação. .................... 265 

Quadro 72 - Avaliação do parâmetro “Tipos de habitação”. .................................... 265 

Quadro 73 - Avaliação do parâmetro “Acessibilidade”. ........................................... 267 

Quadro 74 - Avaliação do parâmetro “Sistema Construtivo”. .................................. 267 



 

 

  

Quadro 75 - Avaliação do parâmetro “Acabamentos”. ............................................ 268 

Quadro 76 - Análise da relação área do cômodo/área da abertura. ........................ 269 

Quadro 77 - Avaliação do parâmetro “Conforto Ambiental”. ................................... 271 

Quadro 78 - Avaliação do parâmetro “Infraestrutura e serviços”. ............................ 272 

Quadro 79 - Avaliação do parâmetro “Sustentabilidade”. ........................................ 272 

Quadro 80 - Avaliação do parâmetro “Segurança edilícia e condominial”. .............. 273 

Quadro 81 - Avaliação do parâmetro “Participação social”. .................................... 274 

Quadro 82 - Análise comparativa dos estudos de caso. ......................................... 276 

Quadro 83 - Propostas de melhorias nos Programas Habitacionais (Edital). .......... 283 

Quadro 84 - Características socioeconômicas dos entrevistados. .......................... 327 

Quadro 85 - Características socioeconômicas dos entrevistados. .......................... 328 

Quadro 86 - Características socioeconômicas dos entrevistados. .......................... 329 

Quadro 87 - Características socioeconômicas dos entrevistados. .......................... 330 

Quadro 88 - Avaliação do parâmetro “Características socioeconômicas”. .............. 330 

Quadro 89 - Percepção sobre a segurança do Contexto. ....................................... 331 

Quadro 90 - Avaliação do parâmetro “Contexto imediato”. ..................................... 331 

Quadro 91 - Percepção sobre a mobilidade urbana do Contexto............................ 332 

Quadro 92 - Avaliação do parâmetro “Mobilidade urbana”. ..................................... 332 

Quadro 93 - Percepção sobre os equipamentos comunitários. ............................... 333 

Quadro 94 - Percepção sobre as áreas coletivas. ................................................... 334 

Quadro 95 - Sugestões de novos equipamentos comunitários. .............................. 335 

Quadro 96 - Avaliação do parâmetro “Equipamentos comunitários”. ...................... 336 

Quadro 97 - Percepção sobre a estética do edifício. ............................................... 337 

Quadro 98 - Avaliação do parâmetro “Plasticidade arquitetônica”. ......................... 337 

Quadro 99 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Duplo). ....................... 339 

Quadro 100 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Duplo). ..................... 340 

Quadro 101 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Duplo). ..................... 340 

Quadro 102 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Duplo). ..................... 341 

Quadro 103 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Duplo). ..................... 341 

Quadro 104 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Lâmina). .................. 343 

Quadro 105 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Lâmina). .................. 343 

Quadro 106 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Lâmina). .................. 344 

Quadro 107 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Lâmina). .................. 344 

Quadro 108 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Lâmina). .................. 345 

Quadro 109 - Percepção sobre a unidade habitacional (Tipo Lâmina). .................. 345 

Quadro 110 - Avaliação do parâmetro “Funcionalidade”. ........................................ 345 

Quadro 111 - Percepção sobre a acessibilidade do apartamento. .......................... 346 

Quadro 112 - Avaliação do parâmetro “Acessibilidade”. ......................................... 347 

Quadro 113 - Percepção sobre o conforto térmico do apartamento (Tipo Duplo). .. 348 

Quadro 114 - Percepção sobre o conforto térmico dos cômodos (Tipo Duplo). ...... 349 

Quadro 115 - Percepção sobre a iluminação natural (Tipo Duplo). ......................... 349 

Quadro 116 - Percepção sobre a ventilação natural (Tipo Duplo). .......................... 350 

Quadro 117 - Percepção sobre o conforto térmico do apartamento (Tipo Lâmina). 350 

Quadro 118 - Percepção sobre o conforto térmico dos cômodos (Tipo Lâmina). ... 351 



 

 

  

Quadro 119 - Percepção sobre a iluminação natural (Tipo Lâmina). ...................... 351 

Quadro 120 - Percepção sobre a ventilação natural (Tipo Lâmina). ....................... 352 

Quadro 121 - Avaliação do parâmetro “Conforto Ambiental”................................... 353 

Quadro 122 - Percepção sobre a segurança edilícia e condominial. ...................... 354 

Quadro 123 - Avaliação do parâmetro “Segurança edilícia e condominial”. ............ 354 

Quadro 124 - Percepção sobre a segurança edilícia e condominial. ...................... 355 

Quadro 125 - Avaliação do parâmetro “Participação social”. .................................. 356 

Quadro 126 - Avaliação do parâmetro “Padrões culturais”. .................................... 358 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 

 

  

LISTA DE TABELAS 

Tabela 01 - Localização de equipamentos urbanos e serviços coletivos. ................. 42 

Tabela 02 - Área útil (m2) mínima por tipo de habitação. .......................................... 45 

Tabela 03 - Área útil (m2) por cômodo da habitação. ................................................ 46 

Tabela 04 - Raios de abrangência para equipamentos urbanos. .............................. 97 

Tabela 05 - Parâmetros para o dimensionamento de rampas. ............................... 105 

Tabela 06 - Parâmetros de área útil (m2) por tipo de habitação. ............................. 108 

Tabela 07 - Parâmetros de área útil (m2) por cômodo. ........................................... 108 

Tabela 08 - Diretrizes construtivas para Zona Bioclimática 3. ................................. 112 

Tabela 09 - Parâmetros de insolação ideal por cômodo. ........................................ 112 

Tabela 10 - Amostra ideal de apartamentos para aplicação de questionários. ....... 117 

Tabela 11 - Parâmetros do indicador “número de pessoas por dormitório”. ........... 120 

Tabela 12 - Parâmetros do indicador “número de pessoas por área útil (m2)”. ....... 120 

Tabela 13 - Evolução populacional dos Distritos centrais do município de São Paulo.

 ................................................................................................................................ 159 

Tabela 14 - Demografia da população do Distrito de Belém (por gênero e faixa 

etária). ..................................................................................................................... 160 

Tabela 15 - Análise do estudo de caso para a Zona Bioclimática 3. ....................... 213 

Tabela 16 - Análise da orientação das aberturas dos blocos residenciais. ............. 217 

Tabela 17 - Análise do estudo de caso para a Zona Bioclimática 3. ....................... 269 

Tabela 18 - Análise da orientação do pavimento tipo (2°, 3° e 4° andares). ........... 271 

Tabela 19 - Análise de apartamento do Tipo Duplo do 3°Pavimento (25,37 m²). ... 338 

Tabela 20 - Análise de apartamento do Tipo Lâmina do 3° Pavimento (29,85 m²). 342 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 

 

  

LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS 

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas 

ABRAINC Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias 

AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros 

BID Banco Interamericano de Desenvolvimento 

BNH Banco Nacional de Habitação 

CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do 

Estado de São Paulo 

CEF Caixa Econômica Federal 

CET Companhia de Engenharia de Tráfego 

CIRC Comitê de Intervenção e Recuperação dos Cortiços 

COHAB-SP Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo 

CONDEPHAAT Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, 

Artístico e Turístico 

CONPRESP Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, 

Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo 

CPTM Companhia Paulista de Trens Metropolitanos 

FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço 

FIPE Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas 

FJP Fundação João Pinheiro 

FMH Fundo Municipal de Habitação 

FUNAPS Fundo de Atendimento da População Moradora em Habitação 

Subnormal  

GARMIC Grupo de Articulação dos Idosos por Moradia no Centro 

GESP Governo do Estado de São Paulo 

GIPAUD Grupo Internacional de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo 

Dialógicos 

GIRAS Grupo de Pesquisa em Arquitetura: Projeto, Território e 

Sociedade 

HABI-SEHAB Superintendência de Habitação Popular da Secretaria de 

Habitação e Desenvolvimento Urbano 

IBGE Instituo Brasileiro de Geografia e Estatística 

IPHAN Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional 



 

 

  

IPT Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo 

MDR Ministério do Desenvolvimento Regional 

METRÔ Companhia do Metropolitano de São Paulo 

MMC Movimento de Moradia do Centro 

MMRC Movimento de Moradia da Região Central 

MSTC Movimento dos Sem Teto do Centro 

MTST/RC Movimento dos Trabalhadores Sem Teto da Região Central 

ONG Organização Não Governamental 

ONU Organização das Nações Unidas 

PAC-CDHU Programa de Atuação em Cortiços 

PAR Programa de Arrendamento Residencial 

PcD Pessoa com Deficiência 

P.C.R Pessoa com Cadeira de Rodas 

PDE Plano Diretor Estratégico 

PMH Plano Municipal de Habitação 

PMSP Prefeitura do Município de São Paulo   

RMSP Região Metropolitana de São Paulo 

SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo 

SEADE Sistema Estadual de Análise de Dados 

SEHAB Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano 

SEMPLA Secretaria Municipal do Planejamento  

SFH Sistema Financeiro de Habitação 

SFS Sistema Financeiro de Saneamento 

ULC Unificação das Lutas de Cortiços 

UN United Nations (Nações Unidas) 

UNESCO Organização das Nações Unidas para a Educação, a Ciência e 

a Cultura 

 

 

 

 

 



 

 

  

SUMÁRIO 

1. INTRODUÇÃO ................................................................................................. 19 

1.1 Introdução e justificativa da pesquisa .............................................................. 19 

1.2 Objetivo geral ................................................................................................... 22 

1.3 Objetivos específicos ....................................................................................... 23 

1.4 Estrutura da dissertação .................................................................................. 23 

2. DIÁLOGOS DA HABITAÇÃO SOCIAL: INTERVENÇÃO NOS CORTIÇOS NA 

AMBIÊNCIA DO CENTRO HISTÓRICO DE SÃO PAULO/SP ............................ 25 

2.1 Habitação e padrões culturais ......................................................................... 26 

2.2 Qualidade da habitação ................................................................................... 36 

2.3 Centro histórico e ambiência ........................................................................... 50 

2.4 Segregação socioespacial ............................................................................... 55 

2.5 Os cortiços na ambiência do centro histórico de São Paulo ............................ 58 

2.5.1 As definições de cortiço e o seu funcionamento ........................................... 58 

2.5.2 A origem dos cortiços na cidade de São Paulo ............................................ 63 

2.5.3 A política de habitação social no Brasil (1930-1990) .................................... 69 

2.6 Projetos de intervenção nos cortiços de São Paulo ......................................... 71 

2.6.1 A dimensão do problema dos cortiços na cidade de São Paulo ................... 71 

2.6.2 O início da luta pela intervenção nos cortiços de São Paulo ........................ 74 

2.6.3 As intervenções em cortiços após a gestão Erundina (1993-2022) .............. 82 

2.7 Dialogia da Arquitetura .................................................................................... 85 

3.  METODOLOGIA ............................................................................................. 94 

3.1 Primeira etapa: análise do Contexto ................................................................ 96 

3.1.1 Parâmetros de análise do Contexto (Distrito de Belém e Avenida Celso 

Garcia) ............................................................................................................... 97 

3.1.2 Parâmetros de análise do Programa Habitacional (Mutirão e Atuação em 

Cortiços-PAC) .................................................................................................... 98 

3.2 Segunda etapa: análise do Texto .................................................................. 101 

3.2.1 Parâmetros de análise do Texto - Projeto ............................................... 103 

3.2.2 Parâmetros de análise do Texto - Construção ........................................ 107 

3.2.3 Parâmetros de análise do Texto - Uso social/Percepção dos usuários... 114 

3.3 Terceira etapa: análise das relações entre Texto e Contexto ........................ 122 

3.3.1 Modelo-ideal da matriz de Sinergias ....................................................... 123 

3.4 Estudo de caso: Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia ..................... 128 

3.5 Estudo de caso: Conjunto Habitacional Belém H .......................................... 130 

4. ANÁLISE E DISCUSSÃO DOS RESULTADOS: QUALIDADE DA HABITAÇÃO 

SOCIAL DO PROGRAMA HABITACIONAL MUTIRÃO E DO PROGRAMA DE 

ATUAÇÃO EM CORTIÇOS (PAC-CDHU) ......................................................... 132 

4.1 Análise do Contexto (Distrito de Belém e Avenida Celso Garcia) .................. 132 

4.1.1.1 Aspectos físico-geográficos .............................................................. 132 

4.1.1.2 Aspectos históricos e arquitetônicos ................................................. 134 

4.1.1.3 Aspectos urbanos, culturais e ambientais ........................................ 145 

4.1.1.4 Aspectos socioeconômicos .............................................................. 158 



 

 

  

4.1.1.5 Aspectos de gestão .......................................................................... 163 

4.2 Contexto: Programa Habitacional Mutirão (Funaps Comunitário/Funaps 

Vertical)................................................................................................................ 167 

4.2.2.1 Localização dos empreendimentos .................................................. 168 

4.2.2.2 Beneficiários ..................................................................................... 168 

4.2.2.3 Segurança de posse/Condições de financiamento ........................... 169 

4.2.2.4 Contemplação de movimentos sociais ............................................. 169 

4.2.2.5 Diretrizes de projeto/Infraestrutura e serviços .................................. 170 

4.2.2.6 Sustentabilidade ............................................................................... 171 

4.2.2.7 Acessibilidade ................................................................................... 171 

4.2.2.7 Mobilidade urbana ............................................................................ 172 

4.2.2.8 Participação social ............................................................................ 172 

4.3 Texto: Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia ..................................... 173 

4.3.1 Projeto ..................................................................................................... 173 

4.3.1.1 Programa de necessidades .............................................................. 181 

4.3.1.2 Funcionalidade ................................................................................. 188 

4.3.1.3 Acessibilidade ................................................................................... 193 

4.3.1.4 Padrões humanizadores ................................................................... 195 

4.3.1.5 Plasticidade arquitetônica ................................................................. 199 

4.3.1.6 Participação social ............................................................................ 201 

4.3.2 Construção .............................................................................................. 202 

4.3.2.1 Tipos de habitação ........................................................................... 202 

4.3.2.2 Acessibilidade ................................................................................... 207 

4.3.2.3 Sistema Construtivo .......................................................................... 208 

4.3.2.4 Acabamentos .................................................................................... 210 

4.3.2.5 Conforto Ambiental ........................................................................... 213 

4.3.2.6 Infraestrutura e serviços ................................................................... 218 

4.3.2.7 Sustentabilidade ............................................................................... 221 

4.3.2.8 Segurança edilícia e condominial ..................................................... 223 

4.3.2.9 Participação social ............................................................................ 225 

4.3.3 Uso social/Percepção dos usuários ........................................................ 227 

4.3.4 Relações Texto/Contexto: Matriz de Sinergias ........................................... 231 

4.4 Contexto: Programa de Atuação em Cortiços (PAC-CDHU) ......................... 233 

4.4.1.1 Localização dos empreendimentos .................................................. 233 

4.4.1.2 Beneficiários ..................................................................................... 235 

4.4.1.3 Segurança de posse/Condições de financiamento ........................... 236 

4.4.1.4 Contemplação de movimentos sociais ............................................. 238 

4.4.1.5 Diretrizes de projeto/Infraestrutura e serviços .................................. 238 

4.4.1.6 Sustentabilidade ............................................................................... 240 

4.4.1.7 Acessibilidade ................................................................................... 241 

4.4.1.8 Mobilidade urbana ............................................................................ 242 

4.4.1.9 Participação social ............................................................................ 242 

4.5 Texto: Conjunto Habitacional Belém H .......................................................... 243 

4.5.1 Projeto ..................................................................................................... 244 



 

 

  

4.5.1.1 Programa de necessidades .............................................................. 248 

4.5.1.2 Funcionalidade ................................................................................. 253 

4.5.1.3 Acessibilidade ................................................................................... 256 

4.5.1.4 Padrões humanizadores ................................................................... 258 

4.5.1.5 Plasticidade arquitetônica ................................................................. 260 

4.5.1.6 Participação social ............................................................................ 262 

4.5.2 Construção .............................................................................................. 263 

4.5.2.1 Tipos de habitação ........................................................................... 263 

4.5.2.2 Acessibilidade ................................................................................... 266 

4.5.2.3 Sistema Construtivo .......................................................................... 267 

4.5.2.4 Acabamentos .................................................................................... 268 

4.5.2.5 Conforto Ambiental ........................................................................... 268 

4.5.2.6 Infraestrutura e serviços ................................................................... 271 

4.5.2.7 Sustentabilidade ............................................................................... 272 

4.5.2.8 Segurança edilícia e condominial ..................................................... 273 

4.5.1.9 Participação social ............................................................................ 274 

4.5.3 Relações Texto Contexto: Matriz de Sinergias ....................................... 274 

4.6 Comparativo entre os estudos de caso ...................................................... 276 

5. PROPOSTA DE DIRETRIZES PROJETUAIS E PADRÕES CULTURAIS PARA 

OS EDITAIS DAS INTERVENÇÕES HABITACIONAIS NOS CORTIÇOS DE SÃO 

PAULO ............................................................................................................... 283 

6. CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................... 289 

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................. 297 

APÊNDICE A - QUESTIONÁRIO MORADORES(AS) ...................................... 313 

APÊNDICE B - ENTREVISTA COM O REPRESENTANTE DOS MORADORES(AS)

 ........................................................................................................................... 322 

APÊNDICE C - USO SOCIAL/PERCEPÇÃO DOS USUÁRIOS - CONJUNTO 

HABITACIONAL CASARÃO CELSO GARCIA ................................................. 327 

E.01 - Caraterísticas socioeconômicas ......................................................... 327 

E.02 - Contexto imediato .............................................................................. 331 

E.03 - Mobilidade urbana .............................................................................. 332 

E.04 - Equipamentos comunitários ............................................................... 333 

E.05 - Plasticidade arquitetônica .................................................................. 336 

E.06 - Funcionalidade ................................................................................... 337 

E.07 - Acessibilidade .................................................................................... 346 

E.08 - Conforto Ambiental ............................................................................ 347 

E.09 - Segurança edilícia e condominial....................................................... 353 

E.10 - Participação social ............................................................................. 354 

E.12 - Padrões culturais ............................................................................... 357 



19 

  

1. INTRODUÇÃO 

1.1 Introdução e justificativa da pesquisa 

A moradia é um Direito Humano, garantido pela Organização das Nações 

Unidas (ONU), na “Declaração Universal dos Direitos Humanos” (ONU, 1948), no 

“Pacto Internacional dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais” (ONU, 1966) e na 

Constituição da República Federativa do Brasil (1988). Além disso, a moradia 

adequada é compreendida como uma base garantidora dos demais Direitos 

Humanos (ONU, 1991; 2020). Sendo uma questão de ordem pública, os órgãos 

governamentais devem implantar políticas públicas de habitação que garantam a 

dignidade humana.  

Para isso, são sugeridas diretrizes para: regulamentar o mercado imobiliário; 

promover a participação popular na concepção de projetos de moradia popular; 

combater a criminalização de pessoas sem-teto; proibir despejos forçados; implantar 

melhorias em assentamentos irregulares; prover moradia para grupos minoritários 

e/ou marginalizados (mulheres, minorias sociais, imigrantes, etc.) (ONU, 2020). 

Ainda que a habitação deva ser pauta de uma política de abrangência 

nacional (ONU, 2020), esta não deve ser tratada de forma isolada no combate à 

desigualdade social, devendo ser articulada com outras políticas públicas, tais como 

saúde, educação, saneamento básico e planejamento urbano. 

De acordo com o Artigo 6.° da Constituição da República Federativa do Brasil 

(1988) a moradia constitui um direito social garantido a todos, estando este atrelado 

ao direito a “[...] educação, a saúde, a alimentação, o trabalho [...], o transporte, o 

lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a 

assistência aos desamparados [...]” (BRASIL,1988). No entanto, percebe-se que 

este direito não atende toda a população brasileira.  

Em 2019, o Brasil possuía um déficit habitacional de cerca de 5,875 milhões 

de moradias (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2021). No entanto, em função da crise 

(sanitária, econômica e social) causada pela pandemia de COVID-19, iniciada em 

2020, esta estimativa encontra-se defasada, visto que retrata a realidade 

socioeconômica do Brasil pré-pandemia. Sendo assim, é necessário relacionar este 

dado com projeções futuras. 

Até 2030, o déficit habitacional brasileiro deverá alcançar 11,9 milhões de 

moradias, conforme pesquisa da Ecconit Consultoria Econômica, encomendada pela 

Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) (ECCONIT, 2020; 



20 

  

ABRAINC, 2021). Dentro desta projeção, cerca de 44,40% da demanda (5,2 milhões 

de moradias) terá como público-alvo as famílias com renda entre 01 e 03 salários 

mínimos (ABRAINC, 2021). Esta é justamente faixa de renda das famílias que mais 

necessitam das políticas públicas de habitação social.   

Tal projeção também se relaciona com a demanda habitacional da Região 

Metropolitana de São Paulo (RMSP) e da cidade de São Paulo, local de estudo 

desta pesquisa. Em 2019, a RMSP possuía um déficit habitacional de 590 mil 

moradias. Destas, cerca de 69,90% eram alugadas com ônus excessivo (acima de 

30,00% da renda familiar) (FJP, 2021). Seguindo a tendência nacional, a RMSP 

necessitará, até 2030, de 698 mil moradias novas para sanar sua demanda 

habitacional. Isto representa a produção de 73 mil moradias novas por ano, três 

vezes mais do que as 24 mil unidades produzidas atualmente (ABRANIC, 2022).  

Dentro desta projeção para a RMSP, cerca de 39,68% da demanda futura 

(277 mil de moradias) terá como público-alvo as famílias com renda entre 01 e 03 

salários mínimos (ABRANIC, 2022), situação semelhante à da projeção nacional. Na 

cidade de São Paulo, estima-se que sejam necessárias 368 mil unidades 

habitacionais para sanar a atual demanda por moradia (PREFEITURA DO 

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, 2016).  

Diante desta demanda por habitação social, característica dos grandes 

centros urbanos brasileiros, os governos federal, estadual e municipal, 

implementaram Programas de Habitação Social para famílias com escassos 

recursos econômicos. Dentre estes, estão o Programa Habitacional Mutirão (Funaps 

Comunitários/Funaps Vertical) e o Programa de Atuação em Cortiços (PAC-CDHU), 

ambos para as famílias moradoras de cortiços, uma das formas mais recorrente de 

moradia precária nos bairros do centro histórico e centro expandido de São Paulo.  

Os cortiços são imóveis habitacionais destinados ao mercado informal de 

aluguéis, localizados em áreas centrais com infraestrutura urbana consolidada. São 

moradias de um único cômodo (“quartos”), caracterizados pela sobreposição de 

funções, alta densidade habitacional, insalubridade (ventilação e iluminação natural 

inadequadas) e instalações hidrossanitárias coletivas.  

Estes imóveis são alugados por preços abusivos e sem qualquer tipo de 

regulamentação, sendo comuns os reajustes sem aviso prévio, a aplicação de 

multas exorbitantes por atraso no pagamento do aluguel, além dos despejos 

forçados com o emprego de violência. No entanto, estes constituem uma das únicas 



21 

  

formas de acesso à moradia em áreas centrais para famílias de baixa renda (até 03 

salários mínimos), dada a dificuldade de acesso ao mercado formal de aluguéis. 

Em relação a outros Programas de Habitação Social, compreende-se que as 

intervenções em cortiços tem como público-alvo famílias de baixa renda que, por já 

residirem em áreas centrais, com boa oferta de comércios, serviços, equipamentos 

urbanos coletivos e postos de trabalho, formais ou informais, optam por permanecer 

nestas áreas, apesar da precariedade da infraestrutura predial dos cortiços. Há, 

portanto, uma compreensão de que “morar no centro é um privilégio”, fator que 

influencia estas famílias a lutar por moradia em áreas centrais.   

Dado este contexto, a presente Dissertação de Mestrado visa investigar as 

relações entre Conjuntos Habitacionais produzidos para moradores de cortiços e o 

seu Contexto (ambiência do centro histórico de São Paulo), a partir das dimensões 

de Projeto, Construção e Uso social/percepção dos usuários. Para tal, será utilizado 

o Método da Arquitetura Dialógica, baseado em Bakhtin (1997), Ricoeur (2003) e 

Muntañola (2000; 2002; 2006). 

Este método, fundamentado na dialogia da arquitetura, vem sendo utilizado 

há cerca de vinte anos, em pesquisas de Doutorado do “Grupo de Pesquisa em 

Arquitetura: Projeto, Território e Sociedade (GIRAS)”, da Universitat Politécnica de 

Catalunya (Espanha), sob orientação do Prof. Dr. Josep Muntañola. No Brasil, o 

método é utilizado em pesquisas sobre habitação social desde 2013, em Livre-

Docência (SALCEDO, 2019) e Mestrado (MARTINS, 2016; LUCREDI, 2019; SILVA, 

2020; SÁNCHEZ, 2020; SUTTI, 2022), junto ao Programa de Pós-graduação de 

Arquitetura e Urbanismo (PPGARQ/FAAC/UNESP Bauru), sob orientação da Profª 

Associada Rosio Fernández Baca Salcedo. 

No que se refere ao estudo de projetos de intervenção em cortiços, ressalta-

se que estes foram abordados apenas no trabalho de Sutti (2022), cuja publicação é 

relativamente recente. Na presente pesquisa, será dada continuidade a temática dos 

cortiços, mas com o acréscimo de tópicos emergentes em arquitetura e urbanismo, 

visando o aprimoramento do Método Dialógico, além de difundir a sua utilização no 

Brasil. Em caráter de ineditismo, serão abordados os padrões culturais (físicos, 

sociais e simbólicos) da moradia, pois a cultura dos moradores é essencial para 

validar a qualidade dos projetos de habitação social promovidos pelo Poder Público. 

Esta pesquisa contribui para avançar com os estudos nesta temática, ao 

abordar 02 (duas) intervenções habitacionais distintas, uma realizada por mutirão 



22 

  

autogerido na construção, com participação dos beneficiários, e outra, realizada 

mediante um “modelo tradicional”, sem a participação dos beneficiários. Além disso, 

ressalta-se que, tanto a estruturação do Método Dialógico, quanto os resultados 

obtidos, foram possibilitados devido aos trabalhos dialógicos já desenvolvidos na 

temática de habitação social (MARTINS, 2016; LUCREDI, 2019; SILVA, 2020; 

SÁNCHEZ, 2020; SUTTI, 2022). O constante estudo e consulta destas pesquisas foi 

fundamental durante toda a trajetória do autor no Mestrado Acadêmico.   

Sendo assim, para identificar os parâmetros necessários para a análise da 

qualidade da habitação social dos projetos de intervenção em cortiços, será utilizado 

dos estudos dialógicos em habitação social, de modo a avaliar dois estudos de caso, 

sendo um deles com a participação dos usuários no projeto e construção por mutirão 

autogerido (Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia), e o outro, sem a 

participação dos usuários (Conjunto Habitacional Belém H).  

O trabalho de Sutti (2022) foi essencial para compreender a complexidade 

dos cortiços como um dos principais problemas habitacionais do centro histórico e 

ambiência de São Paulo. A presente Dissertação de Mestrado baseou-se fortemente 

nas referências bibliográficas e parâmetros utilizados pela autora (SUTTI, 2022). O 

mesmo também ocorreu com os trabalhos de Sánchez (2020) e Silva (2020), em 

maior grau, e com os trabalhos de Martins (2016) e Lucredi (2019), em menor grau.  

Os estudos de caso estão localizados no contexto da Avenida Celso Garcia, 

Distrito de Belém, na ambiência do centro histórico de São Paulo. Nesta pesquisa, 

cabe saber se houve participação dos usuários, ou não, no projeto, na construção, 

na manutenção pós-ocupação e na gestão condominial de cada Conjunto 

Habitacional, e como esta participação interfere na identidade e apropriação dos 

moradores. Além disso, cabe investigar se as famílias beneficiadas pelos Programas 

de Habitação Social tem suas necessidades e padrões culturais atendidos.   

 

1.2 Objetivo geral  

 Identificar se os Programas de Habitação Social, Mutirão (Funaps 

Comunitário/Funaps Vertical) e Atuação em Cortiços (PAC-CDHU), 

implantados na ambiência do centro histórico de São Paulo/SP (Distrito de 

Belém e Avenida Celso Garcia) atendem a qualidade da habitação social, 

segundo os padrões culturais (físicos, sociais e simbólicos) e os parâmetros 

de moradia adequada e sustentabilidade. 



23 

  

1.3 Objetivos específicos 

 Definir parâmetros para estruturar o Método Dialógico e analisar a relação 

entre o Texto (Conjuntos Habitacionais produzidos para moradores de 

cortiços) e o Contexto (ambiência do centro histórico de São Paulo e 

Programas de Habitação Social - Mutirão e PAC);  

 Realizar os estudos de caso - Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia e 

Conjunto Habitacional Belém H - representativos dos Programas de 

Habitação Social Mutirão (Funaps Comunitário/Funaps Vertical) e Atuação em 

Cortiços (PAC-CDHU), respectivamente; 

 Analisar o Contexto (Distrito de Belém e Avenida Celso Garcia) a partir de 

seus aspectos físico-geográficos, históricos, arquitetônicos, urbanos, culturais, 

ambientais, socioeconômicos e de gestão; 

 Analisar o Contexto (Programas de Habitação Social - Mutirão e PAC) 

segundo a localização dos empreendimentos, o público de beneficiários, a 

segurança de posse, a contemplação de movimentos sociais, as diretrizes de 

projeto, a sustentabilidade e a acessibilidade (universal e social);  

 Comparar os Programas de Habitação Social - Mutirão e Atuação em 

Cortiços-PAC - visando apontar suas semelhanças e diferenças, em função 

dos parâmetros de moradia adequada e sustentabilidade, além das 

expectativas e padrões culturais de seus moradores. 

 

1.4 Estrutura da dissertação 

Esta pesquisa foi estruturada em cinco seções. Na seção 01, “Diálogos da 

habitação social: intervenção nos cortiços na ambiência do Centro Histórico de São 

Paulo/SP”, compreende a revisão bibliográfica nas temáticas de “habitação e 

padrões culturais”; “qualidade da habitação”; “centro histórico e ambiência”; 

“segregação socioespacial”; “cortiços”; “intervenção nos cortiços de São Paulo”; e 

“dialogia da arquitetura”. A abordagem teórica sustentará o Método Dialógico e 

subsidiará a análise dos resultados.  

Na seção 02, “Metodologia”, foram apresentados os parâmetros propostos 

para a avaliação das dimensões do Contexto (Distrito de Belém e Avenida Celso 

Garcia; e Programas de Habitação Social - Mutirão e PAC) e do Texto (Projeto; 

Construção; e Uso social/percepção dos usuários) dos estudos de caso. O Método 



24 

  

da Arquitetura Dialógica baseou-se em Bakhtin (1997), Ricoeur (2003) e Muntañola 

(2000; 2002; 2006). Além disso, também foram utilizados os trabalhos de Martins 

(2016), Salcedo (2019), Lucredi (2019), Silva (2020), Sanchez (2020) e Sutti (2022), 

os quais utilizaram da dialogia da arquitetura no estudo da habitação social. O 

método também foi complementado com outros autores e parâmetros que 

permitiram analisar as relações Texto/Contexto nas intervenções em cortiços.  

Na seção 03, “Análise e discussão dos resultados: qualidade da habitação 

social produzida para moradores de cortiços”, foi apresentada a análise referente 

aos dados coletados do Contexto (Distrito de Belém e Avenida Celso Garcia; e 

Programas de Habitação Social - Mutirão e PAC) e do Texto (Conjunto Habitacional 

Casarão Celso Garcia e Conjunto Habitacional Belém H).  

Como os estudos de caso estão situados em um mesmo Contexto (ambiência 

do centro histórico de São Paulo), cada Programa de Habitação Social foi analisado 

junto de seu respectivo projeto. Ao final de cada estudo de caso, são apresentadas 

as Matrizes de Sinergias (Ver Figuras 132 e 161), baseadas em um Modelo Ideal 

(Ver Figura 19). Em seguida, é apresentado um estudo comparativo entre os 

estudos de caso (Ver Quadro 82), visando demonstrar as semelhanças e diferenças 

entre ambos, além dos pontos positivos e negativos em comum. 

Na seção 04, “Proposta de diretrizes projetuais e padrões culturais para as 

intervenções habitacionais nos cortiços de São Paulo”, foram apresentadas 

sugestões de melhoria na qualidade da habitação social dos estudos de caso, na 

ambiência urbana do Contexto e nas diretrizes dos Programas de Habitação Social 

(Ver Quadro 83). Sendo assim, este trabalho visa ser utilizado como referência para 

futuras políticas públicas de intervenção em cortiços. Estas sugestões foram 

baseadas nos resultados obtidos por esta Dissertação de Mestrado e na formação 

acadêmica do autor, no curso de Arquitetura e Urbanismo.  

Por fim, na seção 05, “Considerações finais”, foi realizada uma retomada dos 

assuntos abordados nas quatro seções anteriores, de modo a apresentar um 

panorama do estudo realizado e os resultados obtidos nesta Dissertação de 

Mestrado. Em complemento, foram apresentadas algumas sugestões para futuros 

trabalhos, que utilizem do Método da Arquitetura Dialógica para o estudo de projetos 

de habitação social e/ou possíveis cenários de intervenção habitacional. 



25 

  

2. DIÁLOGOS DA HABITAÇÃO SOCIAL: INTERVENÇÃO NOS CORTIÇOS NA 

AMBIÊNCIA DO CENTRO HISTÓRICO DE SÃO PAULO/SP 

Neste capítulo, é apresentado o referencial teórico da pesquisa, subdividido 

em seis temáticas. Em “Habitação e padrões culturais”, buscou-se compreender a 

moradia para além da construção, seu programa de necessidades e seus aparatos 

tecnológicos. Compreende-se que a casa possui um conjunto de valores culturais 

que influenciam diretamente nos hábitos e costumes de seus moradores, além de 

possuir um importante papel na formação da sociedade. Portanto, as definições 

teórico-filosóficas da habitação são apresentadas como preâmbulo para as demais 

temáticas deste capítulo, visto que os padrões culturais (físicos, sociais e simbólicos) 

constituem um dos diferenciais teóricos desta Dissertação de Mestrado. 

Na temática “Qualidade da habitação”, são apresentados parâmetros 

qualitativos e quantitativos de moradia adequada, necessários para que a habitação 

atenda às necessidades e expectativas de seus moradores. Posteriormente, parte 

destes parâmetros serão retomados no Método Dialógico, no qual são apresentados 

os parâmetros de análise do Contexto (Ambiência do Centro Histórico), do Texto 

(Conjunto Habitacionais) e das relações Texto/Contexto (Matrizes de Sinergias).  

Na temática “Centro histórico e ambiência” são apresentados os conceitos de 

“centro histórico” e “centro urbano”, além das categorias utilizadas no seu estudo 

(aspectos físico-geográficos; históricos; arquitetônicos; urbanos; culturais; 

ambientais; socioeconômicos; e de gestão). Estas categorias, por sua vez, serão 

retomadas no Método Dialógico para o estudo do Contexto, visto que os estudos de 

caso estão situados na Ambiência do Centro Histórico de São Paulo.  

Na temática “Segregação socioespacial”, será abordado como diferentes 

grupos sociais, em função de suas características socioeconômicas, possuem o 

Direito à Moradia Adequada atendido ou negligenciado. Esta temática foi escolhida 

para complementar os conceitos da seção anterior, visto que as áreas centrais das 

metrópoles brasileiras apresentam uma série de vantagens para a implantação de 

projetos de habitação social. No entanto, percebe-se que, em muitos casos, estas 

vantagens são negligenciadas pelos Programas de Habitação Social.  

 Na temática “Cortiços” serão apresentadas as definições e características 

desta forma de moradia precária, seus aspectos históricos, sua relação com a área 

central de São Paulo, além das estimativas do total de cortiços nos bairros do centro 

histórico e centro expandido. Dentro do possível, estes dados darão enfoque na área 



26 

  

de estudo (Distrito de Belém e Avenida Celso Garcia). Esta temática relaciona-se 

com os estudos de caso, pois os terrenos dos Conjuntos Habitacionais - Casarão 

Celso Garcia e Belém H - eram previamente ocupados por cortiços.  

 Na temática “Intervenção nos cortiços de São Paulo” são apresentados os 

programas e projetos de habitação social que, em maior ou menor escala, tentaram 

atender as famílias residentes nos cortiços da área central de São Paulo. Esta 

temática visa complementar a seção anterior, ao relacionar os Programas de 

Habitação Social (Mutirão e Atuação em Cortiços-PAC) e os estudos de caso 

(Conjuntos Habitacionais) com o Centro Histórico e Ambiência de São Paulo.   

 Na temática “Dialogia da arquitetura”, são apresentados os conceitos 

fundamentais da “Arquitetura e Urbanismo Dialógicos”, baseada em Bakhtin (1997), 

Ricoeur (2003) e Muntañola (2000; 2002; 2006). Estes conceitos são fundamentais 

para estruturar as relações Texto/Contexto, utilizadas no Método Dialógico, sendo 

esta seção o principal diferencial teórico desta Dissertação de Mestrado, visto que a 

“Dialogia da Arquitetura” é uma abordagem teórica com pouca difusão no Brasil.  

 

2.1 Habitação e padrões culturais 

 A habitação possui uma complexidade que engloba, além dos aspectos 

técnico-construtivos, funcionais e estéticos, inerentes ao campo da arquitetura e 

urbanismo, uma série de componentes de ordem filosófica, cultural e espiritual. A 

casa é a base da existência do homem, que utiliza desta para o seu ato mais 

primordial, o qual permite tomar consciência do eu-no-mundo, do “saber que existe”.   

O ato de habitar consiste em vivenciar os espaços construídos: moramos em 

um, trabalhamos em outro, vivenciamos um bairro, uma cidade, e utilizamos de 

tantos outros espaços sem nos darmos conta disso. Estes espaços não podem ser 

observados externamente, pois são a própria base da existência humana. Ainda 

assim, esta relação existencial entre o homem e os espaços é de extrema 

importância. Ainda que nem todas as construções sejam moradias, todas possuem, 

em maior ou menor grau, uma função de abrigo. Portanto, o homem habita todos os 

espaços que utiliza, pois carrega consigo o ato de habitar (HEIDEGGER, 1951). 

 Em complemento, Pallasmaa (2016) afirma que o ato de habitar é o meio 

fundamental pelo qual o homem se relaciona com o mundo, sendo também uma 

troca de informações e uma extensão de si: [...] “por um lado, o habitante está 

situado no espaço e o espaço está situado na consciência do habitante, e, por outro 



27 

  

lado, esse lugar se torna uma exteriorização e uma extensão de seu ser, tanto 

mental quanto fisicamente”. (PALLASMA, 2016, p.7, tradução nossa).  

Sendo assim, todos os espaços habitados pelo homem devem ser projetados 

para permitir uma vida digna e satisfatória, de modo a atender as necessidades 

humanas (descanso, lazer, alimentação, trabalho, saúde, educação, cultura, etc.). 

No entanto, a humanidade perdeu a capacidade de habitar (PALLASMAA, 2016, 

p.10), visto que o homem moderno (“homo faber”) passou a construir espaços 

pautados apenas pela tecnologia, técnica e estética. Este tipo de arquitetura, a qual 

se torna uma discussão de si mesma, não permite a apropriação espacial por parte 

de seus usuários, a qual possibilitaria a criação de “lugares humanizados”.  

Por “lugar”, compreende-se um espaço construído, habitado e qualificado pela 

ação humana, dotado de um conjunto de valores físicos, sociais e simbólicos. Estes 

podem ser descritos em uma “receita”, a qual deve ter três tipos de “ingredientes”, os 

quais devem ser de ordem: física (elementos construtivos da arquitetura), memorial 

familiar (memórias afetivas, objetos e heranças familiares) e identitária coletiva 

(signos de riqueza, educação e identidade social) (PALLASMAA, 2016, p. 29). 

Portanto, a arquitetura deve ser concebida de modo a inserir o homem em um 

território e em uma comunidade, proporcionando-lhe identidade social. 

 Visto isso, a casa não constitui apenas um espaço físico dotado de cômodos 

(quarto, sala, cozinha, banheiro, área de serviço, etc.) e de aparatos tecnológicos. “A 

casa é o recipiente, a concha, de um lar. É o usuário que abriga a substância do lar, 

por assim dizer, dentro da estrutura da residência. O lar é uma expressão da 

personalidade do habitante e de seus padrões de vida únicos” (PALLASMA, 2016, p. 

16, tradução nossa). Portanto, a casa possui relação direta com a cultura de seus 

moradores, sendo, consequentemente, um produto cultural.  

 Sobre esta relação entre a casa e a cultura, Rapoport (1969, p.65) afirma que:  

A casa não é apenas uma estrutura, mas uma instituição criada para um 

grupo complexo de propósitos. Como a construção de uma casa é um 

fenômeno cultural, sua forma e organização são altamente influenciadas 

pelo ambiente cultural ao qual pertencem. Durante muito tempo, a casa foi, 

para o homem primitivo, algo mais que um telhado e, quase desde o início, 

a função era muito mais que um conceito físico e utilitário. [...] Se a função 

passiva da casa é a provisão de um telhado, seu objetivo positivo é criar um 

ambiente mais adequado ao modo de vida de um povo; em outras palavras, 

uma unidade espacial social. (RAPOPORT, 1969, p.65, tradução nossa).  



28 

  

Assim, a casa deve ser compreendida para além de sua materialidade. “Da 

mesma forma, a casa e o assentamento podem servir como dispositivos físicos para 

perpetuar e facilitar o “genre de vie” [modo de vida, em tradução livre]. Nesta 

interpretação, a casa não é apenas algo físico” (RAPOPORT, 1969, p.68, tradução 

nossa). O homem constrói para “controlar o ambiente, mas o que ele controla é tanto 

o ambiente interior, social e religioso quanto o ambiente físico: o ambiente ideal em 

termos culturais [...]” (RAPOPORT, 1969, p.82, tradução nossa). 

O que constitui o “ambiente ideal em termos culturais”? Desde os primórdios 

da humanidade, o homem constrói para atender suas necessidades, sejam estas 

físicas (abrigar-se, descansar, amar, etc.), sociais (viver em comunidade) e/ou 

simbólicas (expressar sua cultura). No entanto, percebe-se que o componente 

cultural possuía uma importância muito maior, se comparado com outros aspectos 

mais valorizados na sociedade contemporânea (tecnologia, técnica e estética).  

“Para nós, os arquitetos, o lugar [a casa] é simplesmente uma acomodação 

devidamente funcional e bela, mas fracassamos ao tocar os significados existenciais 

pré-conscientes do habitar” (PALLASMA, 2016, p.10, tradução nossa). Em outras 

palavras, a arquitetura realizada atualmente desconsidera a cultura dos indivíduos, 

em sua escala mais primordial, sendo esta a cultura das famílias, a qual reflete os 

costumes de um povo ou de uma nação.  

Para compreender melhor esta questão, pode-se descrever a casa em três 

sentenças, descritas abaixo. A casa, em seu “ambiente cultural ideal”, é constituída 

de três elementos: um tempo histórico, um local físico-geográfico e uma cultura, ou 

ainda, a junção de várias culturas. Sendo assim, a forma da casa, em seus aspectos 

físicos, sociais e simbólicos, será o produto da interação entre um tempo, um local e 

uma cultura. Caso um destes elementos se modifique, todo o conjunto passará por 

transformações. Desse modo, o “ambiente cultural ideal” de uma casa poderá ser 

compreendido como o padrão de uma cultura, ou ainda, um “padrão cultural”.  

CASA  TEMPO + LOCAL + CULTURA 

CASA  AMBIENTE CULTURAL IDEAL  

CASA  PADRÃO CULTURAL  

Os padrões culturais constituem uma rede de interações entre os “padrões de 

acontecimentos” (padrão social) e os “padrões de espaços” (padrão físico), a partir 

de valores e significados atribuídos, inventados e transmitidos pela cultura (padrão 

simbólico) (ALEXANDER, 1981). Na habitação, por exemplo, estes padrões culturais 



29 

  

são gerados a partir da interação entre a casa (dotada de padrões físicos) e seus 

usuários (dotados de padrões sociais), tendo em vista a cultura destes, um conjunto 

de valores simbólicos que funciona como “ponte” para as relações “habitante/casa”.  

Os “padrões de acontecimentos” podem ser compreendidos como os eventos 

cotidianos da vida humana que ocorrem com grande frequência em espaços pré-

determinados (casa, edifício qualquer, espaço urbano, etc.). Para compreender 

estes padrões, deve-se “[...] reconhecer que uma cidade ou um edifício é governado, 

acima de tudo, pelo que acontece lá” (ALEXANDER, 1981, p. 57, tradução nossa). 

“O caráter de um lugar, então, lhe é dado pelos episódios que ali acontecem” 

(ALEXANDER, 1981, p. 64, tradução nossa). Sendo assim, o elemento estruturante 

dos edifícios ou cidades não será de ordem técnica (forma, função, geometria, etc.), 

mas de ordem social. Além disso, estes acontecimentos variam de pessoa para 

pessoa, de cultura para cultura (ALEXANDER, 1981). 

Todas as cidades, bairros e edifícios possuem “[...] um conjunto específico de 

padrões de acontecimentos de acordo com a cultura predominante. Não há nenhum 

aspecto de nossas vidas que não seja governado por estes padrões [...]” 

(ALEXANDER, 1981, p. 68, tradução nossa). Estes acontecimentos, por sua vez, 

sempre estarão vinculados a determinados “padrões de espaços”:  

Por isso, observemos mais de perto a estrutura do espaço que compõe um 

edifício ou uma cidade, para descobrir o que realmente se repete. Em 

primeiro lugar, podemos notar que além dos elementos, há relações entre 

eles que também se repetem, assim como se repetem nos elementos. Além 

de seus elementos, cada edifício é definido por certos padrões de relações 

entre os elementos (ALEXANDER, 1981, p. 82, tradução nossa). 

Portanto, a maior parte da estrutura de um edifício, como a casa, consiste em 

padrões de relacionamentos entre os seus elementos técnicos-construtivos, sua 

funcionalidade, sua estética, seus usuários e a cultura destes, de modo que os 

padrões de espaços são resultantes da interação entre padrões de acontecimentos. 

Estes padrões se relacionam com padrões menores, que se inter-relacionam com 

outros padrões “[...] e, finalmente, descobrimos que o mundo é totalmente composto 

por todos esses padrões não-materiais, interconectados e entrelaçados” 

(ALEXANDER, 1981, p. 85, tradução nossa). Sendo assim, cada padrão de espaço 

relaciona-se com um padrão de acontecimento (ALEXANDER, 1981).  

 Ainda sobre esta relação entre os padrões de espaços e os padrões de 

acontecimentos, Alexander (1981, p.66) afirma que:  



30 

  

[...] A vida de uma casa ou cidade não é dada diretamente pela forma de 

seus edifícios nem pelos ornamentos e plantas... é dada pela qualidade dos 

acontecimentos e situações que ali encontramos. [...] O que nos possibilita 

estarmos vivos são as pessoas ao nosso redor e as formas mais comuns 

com que nos encontramos com elas, a forma de estar com elas; enfim, os 

modos de ser que existem em nosso mundo. (ALEXANDER, 1981, p. 66, 

tradução nossa). 

Portanto, os padrões culturais possuem grande importância para todas as 

atividades humanas. Estes são tão amplos, e de um impacto tão profundo na vida 

cotidiana, que podem combinar-se entre si de modo quase infinito, podendo ser 

considerados os “átomos” da vida em sociedade (ALEXANDER, 1981). “Mas mesmo 

assim, em cada tempo e em cada lugar, a estrutura do nosso mundo é dada, 

essencialmente, por uma série de padrões que se repetem sem parar” 

(ALEXANDER, 1981, p. 90, tradução nossa). 

A Figura 01 apresenta uma síntese do conceito de padrões culturais, a partir 

das relações entre os padrões de acontecimentos e os padrões de espaços, tendo 

como exemplo a interação entre a casa e seus habitantes.  

Figura 01 - Relações “padrões de acontecimentos + padrões de espaços”. 

 
Fonte: AUTOR (2022), baseado em ALEXANDER (1981).  

A Figura 02 apresenta o diagrama das relações “habitante/casa/mundo”, 

tendo em vista a relação com os padrões culturais (físicos, sociais e simbólicos). 

Desse modo, percebe-se que os padrões culturais interagem entre si, determinando 

a forma da casa e o modo como esta se relaciona com seus usuários.  

 

 



31 

  

 

Figura 02 - Relações “habitante/casa/mundo” pela perspectiva dos padrões culturais. 

 
Fonte: AUTOR (2022), baseado em ALEXANDER (1981). 

Ao analisar sua rotina diária, Alexander (1981, p.67) destaca o grande 

impacto que os padrões culturais exercem sob todas as atividades humanas:  

Se olho para minha vida com franqueza, vejo que ela é governada por um 

mundo muito pequeno de padrões de acontecimentos dos quais participo 

repetidamente. Estar na cama, tomar banho, tomar café da manhã na 

cozinha, sentar em meu escritório e escrever, andar no jardim, [...] dirigir 

pela estrada, ir para a cama novamente. Há mais alguns poucos 

acontecimentos. Surpreendentemente, há muito poucos padrões de 

acontecimentos no modo de vida de uma pessoa, talvez não mais do que 

uma dúzia. Analise sua própria vida e você verá. A princípio é chocante 

observar que temos à nossa disposição tão poucos padrões de 

acontecimentos (ALEXANDER, 1981, p. 67, tradução nossa). 

Portanto, os padrões culturais sempre foram uma constante na vida humana, 

podendo ser utilizados como uma ferramenta para projetar edifícios e cidades 

humanizadas. Cada um destes padrões descreve “[...] um problema que ocorre 

repetidas vezes no meio ambiente e então descreve o ponto central da solução do 

problema, de modo que possa usar essa solução diversas vezes, mas sem, com 

isso, acarretar resultados formais semelhantes” (PEIXE e TAVARES In: VITRUVIUS, 

2018). No entanto, percebe-se que estes padrões culturais têm sido menosprezados 

por parte da produção arquitetônica contemporânea, inclusive na habitação.  

Para Christopher Alexander (1936-2022), os projetos que desconsideram os 

padrões culturais são visivelmente menos bem-sucedidos do que aqueles que os 

utilizaram (PEIXE e TAVARES In: VITRUVIUS, 2018). As atuais linguagens de 



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projeto “[...] são fragmentadas e não fundamentadas em considerações naturais e 

humanas; ou seja, não permitem a liberação da qualidade no ambiente construído 

que faz com que as pessoas se sintam vivas” (PEIXE e TAVARES In: VITRUVIUS, 

2018). Esta qualidade, por sua vez, é definida por Alexander como “a qualidade sem 

nome”, a qual deve estar sempre presente na vida humana (ALEXANDER, 1981). 

“Existe uma qualidade central que é critério fundamental da vida e espírito de 

um homem, uma cidade, um edifício, ou um termo. Essa qualidade é objetiva e 

precisa, mas carece de um nome” (ALEXANDER, 1981, p. 29, tradução nossa). A 

diferença entre um bom edifício e um péssimo edifício, entre uma boa cidade e uma 

péssima cidade, pode ser compreendida a partir das diferenças entre “saúde e 

doença, entre o integral e o dividido, entre a autopreservação e a autodestruição” 

(ALEXANDER, 1981, p. 35, tradução nossa). A “qualidade sem nome” pode ser 

compreendida como a conciliação das contradições internas de um sistema de 

espaços. A solução destas contradições deve ocorrer internamente, e não por meio 

de ações externas. Por exemplo, para que uma casa tenha vivacidade, esta deve 

ser a mais verdadeira possível para si mesma. Ou seja, seguir sua própria natureza. 

Ainda sobre a “qualidade sem nome”, Alexander (1981, p.36) afirma que:  

Trata-se de um tipo sutil de libertação das contradições internas. Um 

sistema tem essa qualidade quando é uma unidade em si e não a tem 

quando é dividido. Ele a possui quando é fiel às suas próprias forças 

internas, falta-lhe quando é desleal às suas próprias forças internas. Ele tem 

quando está em paz consigo mesmo e não tem quando está lutando 

consigo mesmo (ALEXANDER, 1981, p. 36, tradução nossa). 

Tendo em vista os conceitos apresentados, percebe-se como os padrões 

culturais, e a própria cultura dos indivíduos, são de extrema importância para todas 

as atividades humanas. O modo como habitamos nossas casas e utilizamos dos 

edifícios e espaços urbanos está atrelada a uma cultura vigente, ou ainda, atrelada a 

diversidade cultural dos habitantes de um mesmo território. Sendo assim, deve-se 

compreender melhor os conceitos de “cultura” e “diversidade cultural”, e como estes 

relacionam-se com o desenvolvimento de cidades humanizadas. 

Para Rapoport (2003), deve-se “[...] ter em mente é que "cultura" não é uma 

"coisa", mas uma ideia, um conceito, uma invenção conceitual - um rótulo para 

indicar o que muitas pessoas pensam, acreditam, fazem e como fazem” 

(RAPOPORT, 2003, p. 131, tradução nossa). “[...] É uma unidade complexa que 

inclui o con