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Universidade Estadual Paulista "Júlio de Mesquita Filho" – Unesp 

Curso de Bacharelado em Geografia 

Lucas Augusto Azevedo dos Santos 

Dinâmicas imobiliárias na plataforma Airbnb – caso do município de 

Ubatuba (SP) 

Presidente Prudente 

2024 



2 

Dinâmicas imobiliárias na plataforma Airbnb: caso do município de 

Ubatuba (SP) 

Trabalho de Conclusão de Curso 

apresentado ao Curso de Bacharelado em 

Geografia pela Universidade Estadual 

Paulista “Júlio de Mesquita Filho” - UNESP, 

campus de Presidente Prudente. 

Discente 

Lucas Augusto Azevedo dos 

Santos 

Orientador 

Luciano Antonio Furini 

PRESIDENTE PRUDENTE 

2024 



S237d
Santos, Lucas Augusto Azevedo dos

    Dinâmicas imobiliárias na plataforma Airbnb : caso do município

de Ubatuba (SP) / Lucas Augusto Azevedo dos Santos. -- Presidente

Prudente, 2024

    61 f. : il.

    Trabalho de conclusão de curso (Bacharelado - Geografia) -

Universidade Estadual Paulista (UNESP), Faculdade de Ciências e

Tecnologia, Presidente Prudente

    Orientador: Luciano Antonio Furini

1. Geografia urbana. 2. Cultura e turismo. 3. Economia. I. Título.

Sistema de geração automática de fichas catalográficas da Unesp. Dados fornecidos pelo autor(a).

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Lucas Augusto Azevedo dos Santos 

Dinâmicas imobiliárias na plataforma Airbnb – caso do município de 
Ubatuba/SP 

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Universidade Estadual Paulista 
(UNESP), Faculdade de Ciências e Tecnologia, Presidente Prudente, para 
obtenção do título de Bacharel em Geografia. 

Área  de  Concentração: 

Data da defesa: 05/12/2024 

Banca Examinadora: 

Prof. Dr. Luciano Antonio Furini 
UNESP - Faculdade de Ciências e Tecnologia - Campus de Presidente Prudente 

João Pedro Turino Silva 

Felipe César Augusto Silgueiro dos Santos 



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Agradecimentos 

 

Este trabalho é resultado de uma caminhada que não trilhei sozinho. Sou 

profundamente grato a todos aqueles que me apoiaram, incentivaram e inspiraram a 

seguir em frente. Primeiramente, gostaria de agradecer toda a minha família, tios, tias, 

avô, primos, primas, sobrinha e sobrinho, agradeço em especial minha mãe Maria 

Raquel e meus irmãos Luiz Paulo e Leandro que estão presentes na minha vida desde 

o início e sempre me incentivaram a estudar, trabalhar e buscar conquistar meus 

objetivos, agradeço imensamente vocês por todo o apoio, broncas e ensinamentos 

que fizeram com que me tornasse o homem que sou hoje. 

Agradeço também minha companheira Carolina que esteve ao meu lado 

durante a elaboração deste trabalho e não me deixou desistir em nenhuma das vezes 

que pensei nisso, que me apoiou desde quando decidi escrever esta monografia e 

continua me incentivando todos os dias a ser uma pessoa melhor.  

Não poderia deixar de agradecer aos meus amigos Luís Henrique, Jonas, 

Gabriel, Bruna, Vanessa, Guilherme, Thales, Raphael, Nicolas, Sebastião, Vinicius e 

Felonta que tornaram esse processo mais leve com suas companhias, as horas de 

risada e boas conversas, agradeço a todos pelo apoio, companheirismo e amizade. 

Sempre estarão em meu coração. 

Também agradeço ao meu pai Paulo Pedro e minha avó Valderlis, que 

infelizmente já se foram e não estão aqui fisicamente para presenciar essa conquista, 

mas que com certeza estavam e estão acompanhando de outro plano todos os passos 

que trilhei nesse caminho até aqui. 

Não poderia deixar de agradecer meu orientador, Luciano, por sempre ter sido 

tão paciente e aberto a me ensinar e me ajudar academicamente, agradeço também 

a instituição Unesp onde tive a oportunidade de estudar e ampliar meus 

conhecimentos. 

Por fim, percebo que toda essa jornada não me transformou apenas 

academicamente, mas também como ser humano, aprendi a ser mais empático e a 

valorizar a presença de pessoas que amamos no nosso cotidiano, além de manter a 

determinação e não deixar os entraves da vida me abalarem. 

 

 

 



6 

EPÍGRAFE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

“Irmão, 

Você não percebeu que você é o único 

representante do seu sonho na face da Terra? 

Se isso não fizer você correr, chapa 

Eu não sei o que vai” (Leandro Roque de 

Oliveira – “Emicida”) 



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Resumo 
 
Esta pesquisa teve por tema avaliar os possíveis impactos das dinâmicas imobiliárias 
da plataforma Airbnb em um município turístico brasileiro, Ubatuba (SP). A hipótese 
inicial foi a de que a presença de plataformas de aluguel de curto prazo influencia nas 
questões imobiliárias da cidade e em processos como turistificação, financeirização e 
a fragmentação socioespacial, além da influência do advento da economia 
compartilhada nessas dinâmicas. Para realizar a investigação utilizamos a coleta de 
dados online diretamente na plataforma, analisamos também documentos da 
prefeitura de Ubatuba, como o Plano Diretor e da secretaria municipal de turismo, bem 
como uma revisão bibliográfica. A partir desses procedimentos analisamos a 
concentração das locações do Airbnb no território, como a plataforma afeta a relação 
entre os usuários da plataforma e a variação dos preços dentro da plataforma, 
relacionando fatores como sazonalidade turística, oportunismo dos proprietários e a 
disponibilidade de comodidades no imóvel. Por fim, foi possível confirmar a hipótese 
inicial e alcançar alguns resultados como: a identificação do aumento do preço dos 
imóveis de uma forma mais intensa durante alta temporada, alterações nas relações 
entre proprietários e hóspedes, e a centralização que ocorre dentro da plataforma, não 
demonstrando a ideia de economia compartilhada na prática. 
 
Palavras-chave: Airbnb; turistificação; financeirização; cidade; economia 
compartilhada; fragmentação socioespacial. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



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Abstract 
 
This research focused on assessing the possible impacts of Airbnb's real estate 
dynamics in a Brazilian tourist municipality, Ubatuba (SP). The initial hypothesis was 
that the presence of short-term rental platforms influences the city's real estate issues 
and processes such as touristification, financialization, and socio-spatial 
fragmentation, as well as the role of the sharing economy in shaping these dynamics. 
To carry out the investigation, we collected online data directly from the platform, 
analyzed municipal documents from Ubatuba, such as the “plano diretor” and reports 
from the local tourism office, and conducted a literature review. Based on these 
procedures, we examined the concentration of Airbnb rentals in the area, the platform's 
effects on the relationship between users, and price variations within the platform. 
Factors such as tourist seasonality, property owners opportunism, and the availability 
of property amenities were also considered. Ultimately, the initial hypothesis was 
confirmed, and the research yielded several findings, including: the identification of a 
significant increase in property prices during the high season, changes in the 
relationships between property owners and guests, and a centralization trend within 
the platform, contradicting the practical application of the sharing economy concept. 
 
Key-words: Airbnb, touristification, financialization, city, shared economy, socio-
spatial fragmentation 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



9 

Lista de figuras e gráficos 

FIGURA 1 p. 13 

FIGURA 2 p. 14 

FIGURA 3 p. 18 

FIGURA 4 p. 18 

FIGURA 5 p. 23 

FIGURA 6 p. 42 

FIGURA 7 p. 42 

FIGURA 8 p. 43 

FIGURA 9 p. 43 

FIGURA 10 p. 44 

FIGURA 11 p. 44 

FIGURA 12 p. 46 

FIGURA 13 p. 49 

FIGURA 14 p. 50 

FIGURA 15 p. 51 

FIGURA 16 p. 51 

FIGURA 17 p. 52 

FIGURA 18 p. 53 

GRÁFICO 1 p. 38 

GRÁFICO 2 p. 39 

GRÁFICO 3 p. 40 

GRÁFICO 4 p. 45 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



10 

SUMÁRIO 

INTRODUÇÃO p. 11

1. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA DE ESTUDO p. 13

2. OBJETIVOS E PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS p. 16

2. 1 Objetivos p. 16

2. 2 Procedimentos metodológicos p. 17

3. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA p. 20

3.1 Quarta revolução industrial e a economia compartilhada p. 20

3.2 Turistificação p. 25

3.3 Financeirização das cidades p. 30

3.4 Fragmentação socioespacial p. 34

4. RESULTADOS E DISCUSSÃO p. 38

4.1 Alterações nos valores das locações entre os meses de 
estudo 

p. 38

4.2 Concentração das locações por distritos na cidade p. 42

4.3 Análise de dados coletados na plataforma p. 49

CONSIDERAÇÕES FINAIS p. 55

REFERÊNCIAS p. 58



11 

Introdução 

 

Na contemporaneidade, as transformações geográficas impulsionadas pela 

tecnologia têm redefinido inúmeras dinâmicas urbanas, especialmente no mercado 

imobiliário. Nesse contexto, o Airbnb desponta como uma plataforma inovadora, 

alterando em parte a forma como nos relacionamos com o espaço urbano. Porém, a 

ascensão do Airbnb também se desdobra em diversas questões geográficas 

complexas e multifacetadas que merecem ser observadas com mais atenção. 

O AirbnB é um aplicativo que intermedia serviços de locação de imóveis em 

curta temporada, onde é possível acessar imóveis em diversas regiões do mundo e 

reservá-los facilmente, sem necessidade de contato direto com o proprietário. A ideia 

que originou o Airbnb era simples, os jovens Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan 

Blecharczyk após se mudarem para São Francisco em 2007 decidiram colocar um 

colchão de ar na sua sala e criar uma acomodação ali, chamada “Air bed and 

Breakfast” (que significa, em tradução livre “Colchão de ar e Café da manhã”), certo 

tempo depois o nome foi alterado para AirbnB e hoje ultrapassa os R$ 74 bilhões de 

valor de mercado (Fonte: Investing Brasil). 

O presente trabalho analisa a dinâmica de oferta e procura da plataforma 

Airbnb e seus desdobramentos socioeconômicos e espaciais na cidade Ubatuba - SP 

sob uma perspectiva geográfica. Foram analisados os efeitos dessa plataforma de 

hospedagem nas configurações espaciais locais, levando em consideração não 

apenas aspectos socioeconômicos e espaciais, mas, também, o processo de 

funcionamento da plataforma. 

A análise realizada busca explorar as dinâmicas de oferta e demanda dos 

imóveis na plataforma Airbnb em Ubatuba, especialmente comparando períodos de 

alta e baixa temporada turística. Durante meses de maior movimento, como férias e 

feriados, observa-se um aumento expressivo no fluxo turístico pra diversas regiões, o 

que pode influenciar o comportamento dos anfitriões na plataforma, seja no preço das 

acomodações ou na disponibilidade, desta forma buscamos entender como isso 

ocorre em Ubatuba. Esse fenômeno sugere que a disponibilidade de imóveis varia de 

acordo com o fluxo turístico, afetando a oferta no município. Assim, o presente 

trabalho busca compreender como essas dinâmicas ocorrem de fato no aplicativo. 

 



12 

Foram elaborados gráficos e tabelas que apresentam a quantidade de imóveis 

disponíveis, classificados em casas, apartamentos e hotéis/pousadas, distribuídos 

conforme os distritos definidos pelo Plano Diretor de Ubatuba, buscando identificar as 

características das locações anunciadas no Airbnb. 

A escolha da cidade de Ubatuba como recorte espacial deste trabalho está 

fundamentada em múltiplos fatores que dialogam tanto com aspectos empíricos 

quanto teóricos. Primeiramente, destaca-se a vivência pessoal com a plataforma 

Airbnb dentro do contexto da cidade, o que permitiu observar de perto suas dinâmicas 

e impactos no território. Além disso, Ubatuba é amplamente reconhecida como uma 

cidade cuja economia é estruturada em torno do turismo, um tipo de área urbana onde 

plataformas de locação de curto prazo, como o Airbnb, tendem a ter uma atuação 

expressiva devido à alta demanda por hospedagem temporária. Esse cenário favorece 

a análise de como o aplicativo se insere em um espaço marcado pela sazonalidade e 

pelas transformações no uso do solo urbano, características que tornam Ubatuba um 

exemplo relevante para compreender os impactos da turistificação e da 

financeirização no contexto brasileiro. 

Ao contemplar os elementos geográficos, esta pesquisa busca contribuir para 

a compreensão das mudanças em andamento nos mercados imobiliários dessas 

localidades, oferecendo perspectivas úteis para gestores urbanos, planejadores 

territoriais e demais agentes comprometidos com o fomento de um desenvolvimento 

geográfico que tenha no horizonte justiça social e equidade. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



13 

1. Caracterização da área de estudo 

 

O município de Ubatuba está localizado no Litoral Norte do estado de São 

Paulo, sendo pertencente à mesorregião do Vale do Paraíba Paulista e à Microrregião 

de Caraguatatuba, o município, que ocupa uma área de 708 km² e possui uma 

população de 92.981 habitantes (IBGE - Censo 2022), tem no turismo sua principal 

atividade econômica, principalmente relacionado ao Sol e Praia, possuindo uma 

receita turística de R$1.807.585,22 até o momento em 2024 (Portal da transparência 

– Comtur, 2024). 

Ubatuba fica situada entre o Oceano Atlântico e a Serra do Mar, tendo uma 

topografia bem diversificada, seu clima predominante é o Tropical litorâneo, tendo alta 

umidade e temperatura média anual em torno de 24° C (Climatempo, 2024). 

A cidade está classificada como categoria A de turismo pelo Painel SISMAPA 

(mapa.turismo.gov.br) tendo atividades turísticas em toda sua área, além disso, 

segundo relatório de atividades turísticas do MTur (Ministério do Turismo) no 

município existe 401 hospedagens registradas com 22086 leitos, porém somente 300 

meios de hospedagem possuem cadastro no CADASTUR (sistema de cadastro de 

pessoas físicas e jurídicas que atuam no setor de turismo), nesse perspectiva, 

observou-se a existência de muitas locações relacionadas ao Airbnb, que 

possivelmente não estavam cadastradas no sistema. Como mostra a figura 1, 

Ubatuba é considerada uma cidade de turismo categoria A. 

 

Figura 1 – Classificação do turismo pelo Painel SISMAPA (onde a cor verde aponta os 
municípios categoria “A”) 

 
Fonte: Painel SISMAPA (2024) 



14 

Segundo o relatório do MTur, o maior período de fluxo turístico na cidade está 

nos meses de dezembro e janeiro, período em que temos a chamada “alta 

temporada”, durante o verão brasileiro. A cidade de Ubatuba possui uma média de 

19.546 empregos gerados no setor de hospedagem, algo que pode diminuir quando 

pensamos na baixa ou nula utilização de mão de obra nas hospedagens relacionadas 

ao Airbnb. 

 

Figura 2 – Mapa da localização de Ubatuba 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

O município possui cerca de 83% de seu território no Parque Estadual da Serra 

do Mar (Alesp, 2010), sendo uma referência em conservação ambiental, abrigando 

também a Estação Ecológica de Tupinambás e a Área de Proteção Ambiental Marinha 

do Litoral Norte. 

Ubatuba abriga 80 praias que estão distribuídas por 90 km de costa em seu 

território (IBGE, 2024), possuindo desde as mais calmas até as mais agitadas, dessa 

forma se tornando destino dos mais variados tipos de turistas. 

O município é de grande importância ambiental e turística no estado de São 

Paulo, e se destaca pela beleza rica e natural presente na região, no entanto o 

município enfrenta o desafio de buscar desenvolvimento econômico e manter a 



15 

preservação ambiental em seu território, visando um desenvolvimento sustentável e o 

bem-estar de sua população. 

Ubatuba ocupa um papel específico na rede urbana brasileira, caracterizando-

se como uma cidade de porte médio, sendo categorizado como Centro sub-regional 

B (REGIC, 2018). A cidade está localizada em uma situação geográfica estratégica, 

ao longo da Rodovia Rio-Santos (BR-101), que conecta importantes centros urbanos, 

como São Paulo e Rio de Janeiro. Esta localização fornece a Ubatuba um papel de 

importância na rede de fluxos regionais e nacionais, especialmente durante a alta 

temporada, quando o movimento turístico se intensifica. 

Historicamente, Ubatuba apresentava uma economia voltada para a pesca e 

atividades agrícolas, principalmente na produção de aguardente, açúcar, fumo, anil e 

pesca de peixe salgado (IBGE cidades, 2024). No entanto, a partir das décadas de 

1970 e 1980, houve uma reconfiguração econômica e urbana impulsionada pela 

expansão da infraestrutura rodoviária, que facilitou o acesso à cidade e transformou-

a em um destino turístico de relevância no Estado de São Paulo Como resultado, 

Ubatuba passou a desempenhar o papel de uma cidade de suporte turístico, com um 

crescente setor de serviços e infraestrutura urbana voltados para atender visitantes. 

Hoje, Ubatuba articula-se na rede urbana brasileira não apenas como um ponto 

de conexão rodoviário, mas também como uma área de expansão residencial sazonal. 

A presença de plataformas digitais, como o Airbnb, tem impulsionado a turistificação, 

gerando novas dinâmicas de ocupação do solo e afetando o mercado imobiliário local. 

Assim, o papel de Ubatuba na rede urbana está em constante transformação, uma 

vez que a cidade equilibra sua função turística com desafios de urbanização e 

planejamento urbano sustentável. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



16 

2. Objetivos e procedimentos metodológicos 

2. 1 Objetivos 

O presente trabalho tem como objetivo geral analisar a dinâmica de oferta e 

demanda da plataforma Airbnb e seus impactos socioeconômicos e espaciais na 

cidade de Ubatuba. A crescente utilização de plataformas de hospedagem online, 

como o Airbnb, tem alterado significativamente a forma como o turismo e o mercado 

imobiliário se articulam em destinos turísticos, e Ubatuba se apresenta como um caso 

relevante para este tipo de análise. A pesquisa, portanto, possibilitou aprofundar a 

compreensão sobre esses efeitos e as transformações geradas pela utilização do 

aplicativo. 

Entre os objetivos específicos, a proposta foi investigar como se desenvolvem 

as dinâmicas de aluguel de imóveis pelo Airbnb em Ubatuba, incluindo a frequência e 

sazonalidade das locações, os tipos de imóveis mais procurados e as áreas da cidade 

que apresentam maior concentração de ofertas. Essas informações são essenciais 

para entender o papel do Airbnb no mercado imobiliário local e as possíveis pressões 

sobre o valor dos imóveis e o perfil de ocupação dos bairros. 

Outro ponto abordado foi o comportamento dos usuários da plataforma. Neste 

sentido, o trabalho buscou identificar padrões de preferência e motivações dos 

hóspedes ao escolherem suas acomodações em Ubatuba. Isso incluiu a investigação 

de fatores como o tipo de experiência turística desejada, o preço das locações, a 

proximidade com locais de maior interesse e a percepção de segurança e conforto 

oferecida pelos imóveis. A compreensão dessas motivações pôde fornecer 

entendimentos sobre o perfil do público que utiliza a plataforma e como essas 

escolhas impactam a economia local. 

Além disso, a pesquisa examinou as interações entre o Airbnb e o turismo de 

Ubatuba, explorando como a plataforma contribui para a oferta de acomodações e 

como ela se relaciona com as dinâmicas turísticas da cidade, como a sazonalidade e 

o fluxo de visitante. Com isso, espera-se traçar um panorama abrangente das 

consequências socioespaciais dessa forma de hospedagem em Ubatuba. 

 

 

 



17 

2. 2 Procedimentos metodológicos 

Os procedimentos realizados no presente trabalho se iniciaram a partir de 

levantamento bibliográfico, e com a pesquisa no site do Airbnb, buscando 

compreender a disposição e tipificação das locações que estão anunciadas na 

plataforma na cidade de Ubatuba, nesse processo foi feita a busca no site utilizando 

os filtros disponibilizados no mesmo. A partir dos filtros as locações foram divididas 

em 3 tipos: 

● Casa 

● Apartamento 

● Hotel/Pousada 

A coleta foi realizada a partir da divisão dos distritos estabelecida pelo Plano 

Diretor da Cidade, dessa forma separamos os dados coletados da região entre as 

locações presentes na região do Distrito da Sede Municipal (região mais central) e as 

locações presentes nas demais regiões (Distrito Sul, Distrito Centro-Sul, Distrito Oeste 

e Distrito Norte). 

Na região central, coletamos os dados de todas as 15 locações que 

apareceram na primeira página após aplicar os filtros disponibilizados pelo site, já nas 

regiões mais afastadas coletamos de acordo com a disponibilidade de locações em 

cada um dos bairros (totalizando 45 na área central da cidade e mais 70 nas áreas 

afastadas do centro). Toda a coleta dos dados foi realizada entre os dias 15 de 

setembro e 15 de outubro de 2024, a partir deste recorte obteve-se dados como: Tipo 

e locação, preço (nos períodos do levantamento de dados [setembro/outubro] e de 

alta temporada [dezembro/janeiro]), as comodidades do local (que ficaram definidas 

em: Televisão, Ar-condicionado ou ventilador, Wi-fi, garagem e cozinha), o número de 

hóspedes, número de camas e de banheiros e a nota média de avaliação nos 

anúncios. 

A escolha de utilizar apenas as comodidades mostradas anteriormente foi feita 

a partir da observação de comentários dentro da própria plataforma, onde foi notado 

quais eram as características de uma locação que eram mais elogiadas pelas pessoas 

que utilizaram o local, também quais foram as principais reclamações. Os comentários 

que estão presentes no trabalho foram escolhidos a partir de uma divisão de preços 

entre cada uma das categorias (Casas, Apartamentos e Hotel/Pousada), assim temos 



18 

uma seleção de comentários para a locação mais barata e mais cara de cada um de 

seus tipos, buscando estabelecer um padrão do que é mais procurado pelos usuários 

da plataforma. 

A partir dos recortes disponibilizados pelo site também foi feita uma análise da 

concentração de locações por região da cidade de Ubatuba, já que o site utiliza dados 

do google para possibilitar a procura das localizações por região, como mostram as 

imagens a seguir. 

 

Figura 3 – Imagem de tela da plataforma Airbnb 

 
Fonte: Airbnb.com (30 de setembro de 2024) 

 
 

Figura 4 - Imagem de tela da plataforma Airbnb 

 
Fonte: Airbnb.com (30 de setembro de 2024) 

 



19 

Arrastando o mouse no mapa ao lado direito da imagem é possível que o 

usuário busque em qual bairro ou região gostaria de ficar abrigado, assim encontrando 

os mais diferentes tipos de locação dentro da área de interesse. A partir dessa 

observação foi possível também elaborar uma tabela que mostra a concentração de 

locações disponíveis no Airbnb por áreas abrangidas por cada um dos distritos, sendo 

apresentadas a partir da divisão inicial (Apartamentos, casas e hotéis/pousadas). 

Os dados organizados em tabela foram utilizados para a produção de gráficos 

e mapas que serão apresentados ao longo do trabalho, estes produtos evidenciaram 

um comparativo dos preços dos imóveis entre os dias em que pesquisa foi realizada 

e o período denominado de “alta temporada” de praia (que é quando a maior parte 

das pessoas vai à praia), além de mostrar a concentração das locações dentro da 

cidade de Ubatuba. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



20 

3. Fundamentação teórica 

Nessa parte do trabalho buscamos evidenciar as ideias trabalhadas no 

desenvolvimento do mesmo, a partir de relações criadas com outros autores que 

foram fundamentais para a concretização desta pesquisa. Essas ideias foram muito 

importantes para embasar o trabalho e fomentar a abordagem sobre a plataforma 

Airbnb. 

 

3.1 Quarta revolução industrial e a economia compartilhada 

 

Para Sposito (2019, p. 28) “A quarta revolução industrial (ou indústria 4.0) 

caracteriza-se, em termos gerais, por novas descobertas que transformam a vida no 

planeta de maneira inexorável”, baseado nesta afirmação pode-se concluir que as 

mudanças causadas pelo implantação de serviços baseados em aplicativos surgem 

para alterar as dinâmicas de acumulação capitalista, em geral maximizando e 

otimizando os processos a partir da inclusão de novas formas de interação, e com a 

questão imobiliária não seria diferente, pois o Airbnb surge como fator que acelera o 

tempo e relativiza as distâncias (pois aproxima usuários que estavam distantes de 

suas locações), constituindo temática relevante para as pesquisas geográficas.  

As características da otimização proporcionada por estas novas modalidades 

remetem a alterações significativas, por exemplo, uma pessoa que planejava uma 

viagem antes da utilização do Airbnb precisava ligar em diversos lugares diferentes 

procurando estadia em seu destino, ou fechar algum plano com uma agência de 

viagens, agora tornou-se possível reservar uma casa sem falar diretamente com o 

proprietário, além disso existem pousadas e hotéis que anunciam seus quartos na 

plataforma, segundo Morgado (2011, p. 4) “Distância, escala, acessibilidade e 

conectividade são conceitos fundamentais em Geografia, e que têm sofrido uma re-

conceptualização com o advento da Era da Sociedade da Informação e da sociedade 

geoinformação.” 

Klaus Schwab (2019) sustenta a ideia de 4ª Revolução Industrial a partir de três 

alterações vistas pelo autor durante sua análise, são elas: velocidade, amplitude e 

profundidade e impacto sistêmico. 

 

 



21 

Velocidade: ao contrário das revoluções industriais anteriores, esta evolui em 
um ritmo exponencial e não linear. Esse é o resultado do mundo multifacetado 
e profundamente interconectado em que vivemos; além disso, as novas 
tecnologias geram outras mais novas e cada vez mais qualificadas. 
Amplitude e profundidade: ela tem a revolução digital como base e combina 
várias tecnologias, levando a mudanças de paradigma sem precedentes da 
economia, dos negócios, da sociedade e dos indivíduos. A revolução não está 
modificando apenas o “o que” e o “como” fazemos as coisas, mas também 
“quem” somos. 
Impacto sistêmico: ela envolve a transformação de sistemas inteiros entre 
países e dentro deles, em empresas, indústrias e em toda sociedade. 
(SCHWAB, 2019, p. 13) 

 

Para nossa análise pensamos na ideia de “Amplitude e profundidade”, na 

sociedade contemporânea capitalista e fortemente ligada ao consumo, aceitamos ser 

chamados como usuários, algo que pode tirar o sentido de quem somos e nos fazer 

ressignificar a própria personalidade, uma ideia quase filosófica do ser, que parece 

muito abstrata, mas para sair do “mundo das ideias” podemos identificar essa 

dinâmica no contexto da plataforma Airbnb, na qual, além de “usuários” as pessoas 

são divididas também entre hóspede e anfitrião. Isso coloca certa relação de 

pessoalidade na plataforma e de confusão entre o que é profissional e o que é pessoal, 

algo que será trabalhado mais adiante. Anfitrião, segundo o dicionário significa: “1) 

Aquele que recebe convidados em sua casa; dono da casa, host. 2) Aquele que 

oferece ou dirige uma festa ou um banquete. 3) Aquele que paga as despesas de uma 

festa ou refeição.” (Dicionário online Michaelis, 2024). Essas ideias podem trazer para 

quem anuncia um imóvel na plataforma uma ideia de protagonismo em relação às 

dinâmicas que ocorre ali, fazendo com que o “anfitrião” se defina dessa forma, ou até 

mesmo como um “empreendedor” 

O crescimento da chamada “economia compartilhada” (ou “capitalismo de 

multidão”) se torna muito importante para a compreensão do fenômeno do Airbnb, isso 

se apresenta quando pensamos a ideia desse tipo de economia como uma forma de 

capitalismo descentralizado e baseado nas redes digitais, e que permite a troca de 

bens e serviços entre indivíduos sem utilização de meios tradicionais, para Arun 

Sundararajan (2019) a descrição do sistema de economia compartilhada passa por 

cinco características principais: 

 

 

 

 



22 

1) Amplamente voltado ao mercado: a economia compartilhada cria 
mercados que dão suporte às trocas de bens e ao surgimento de novos 
serviços, resultando em níveis potencialmente mais altos de atividade 
econômica. 2) Capital de alto impacto: a economia compartilhada abre novas 
oportunidades para que tudo seja utilizado em níveis mais próximos de sua 
plena capacidade, desde bens e habilidades até tempo e dinheiro. 3) Redes 
de multidão em vez de instituições ou hierarquias centralizadas: a oferta de 
capital e mão de obra surge da multidão descentralizada de indivíduos, em 
vez de agregados corporativos ou estatais. As trocas futuras podem ser 
mediadas por mercados distribuídos de multidão, em vez de terceiros 
centralizados. 4) Fronteiras pouco definidas entre o pessoal e o profissional: 
a oferta de mão de obra e a prestação de serviços comercializa e mensura 
atividades peer-to-peer (entre indivíduos), como dar carona ou emprestar 
dinheiro a alguém, atividades que eram anteriormente consideradas 
pessoais. 5) Fronteiras pouco definidas entre emprego pleno e casual, entre 
relação de trabalho com ou sem dependência, entre trabalho e lazer: muitos 
dos empregos de tempo integral estão sendo substituídos por contratos de 
prestação de serviços com variação dos níveis de carga horária, 
granularidade, dependência econômica e empreendedorismo. 
(SUNDARARAJAN, 2019, p. 62-63) 

 

Para relacionar as características apresentadas por Sundararajan (2019) com 

a plataforma (Airbnb) utilizaremos os tópicos do 1 ao 4 do autor, pois evidenciam mais 

as relações com a economia compartilhada que estão presentes no aplicativo. O 

primeiro analisado será o 1) “Amplamente voltado ao mercado”, a partir dessa ideia 

podemos perceber como o Airbnb amplia o mercado de locação para curta temporada 

a partir do anúncio de imóveis em sua plataforma, pelos chamados “Anfitriões” (termo 

utilizado na plataforma para se referir aos proprietários de imóveis destinados à 

locação), podendo aumentar o potencial econômico de determinadas regiões pela 

facilidade de acesso a esses imóveis. Já na ideia de Capital de alto impacto 

(apresentada no tópico 2) temos a ideia de maximizar a utilização de bens e serviços 

para obtenção de lucro, isso ocorre a partir da utilização de imóveis que anteriormente 

poderiam estar vagos na cidade e que passam a se tornar fonte de renda para seus 

proprietários, assim se aproximando de sua plena capacidade de obtenção de lucro. 

O tópico 3 traz a ideia de utilização de “Redes de multidão em vez de 

instituições ou hierarquias centralizadas”, algo que é evidente a partir das relações 

estabelecidas pelo Airbnb, a ideia de existir diversas pessoas que anunciam seus 

imóveis ao mesmo tempo (formando uma rede de locações) é contrária a ideia de 

utilização de hotéis e pousadas, onde temos as relações de instituições que 

dominavam determinado serviço. A importância do Airbnb nesse sistema de locações 

é tão relevante que mesmo os hotéis e pousadas anunciam também seus quartos e 

estadias na plataforma, buscando abranger ainda mais o mercado e competindo com 

as pessoas que anunciam seus imóveis. Evidentemente existem pessoas com 



23 

diversos imóveis anunciados na plataforma, obtendo lucro a partir da localização e 

outros fatores presentes no local, mas a ideia do aplicativo, de formar uma rede onde 

várias pessoas podem anunciar ao mesmo tempo seus imóveis vai ao encontro da 

formação das “Redes de multidão” do sistema. Assim, o Airbnb torna-se a conexão 

entre hóspedes e anfitriões. 

 

Figura 5: Conexão entre hóspedes e anfitriões 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

A ideia de ter “Fronteiras pouco definidas entre o pessoal e o profissional” surge 

a partir da relação entre os anfitriões e os usuários na plataforma, pois além de alugar 

um bem os proprietários se tornam também prestadores de serviços, estando 

encarregados de resolver possíveis problemas que o usuário terá com o imóvel, essa 

relação se torna mais evidente adiante no trabalho, quando analisaremos alguns 

comentários coletados na plataforma. 

Para Cocola-Gant e Gago (2021) não surgem aspectos de economia 

compartilhada dentro da plataforma Airbnb, mas sim existe um processo em que 

acontece a compra de habitações para locação, no qual diferentes atores investem 

nesse processo e passam a lucrar tendo diferentes imóveis. Para os pesquisadores 

essa dinâmica causa o afastamento de moradores e presença de turistas em locais 

que deveriam ser destinados para a habitação. Os autores ainda destacam o papel 

do estado nesse processo, em que a regulamentação de aplicativos como Airbnb 

ainda é algo muito difícil de se realizar. 



24 

 

Retratamos o Airbnb como um exemplo de gentrificação de ‘buy-to-let’ 
(Paccoud, 2017) em que os investidores compram propriedades e obtêm 
retornos por meio do mercado de STR, deslocando moradores com turistas. 
(Cocola-Gant e Gago, 2021, p. 1672) 

 

“Buy-to-let” é aqui, a ideia de “comprar para alugar”, ou seja, relação na qual os 

imóveis são comprados já com a intenção de aluguel, sendo que a plataforma pode 

intensificar esse processo. Já o STR se refere a “Short-Term Rentals” que significa 

aluguel de curto prazo. Assim, a plataforma não funcionaria como a propaganda 

mostra, que seria com o anúncio de quartos ou imóveis que estão desocupados, mas 

tem algum proprietário, mas sim como uma lógica de investimento. Nessa lógica os 

investidores teriam posse de vários imóveis e anunciariam eles na plataforma, desse 

modo tendo um maior controle desse mercado e buscando um lucro cada vez maior, 

assim, os anúncios ficam cada vez mais centrados na mão daqueles que tem capital 

para realizar esses investimentos, contribuindo também para a especulação 

imobiliária. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



25 

3.2 Turistificação 

 

Outro conceito abordado nas dinâmicas do Airbnb nas cidades turísticas é o de 

“turistificação” que segundo Fratucci (2007 apud Nicolas, 1989, p. 1) “implica na 

substituição da lógica da produção (esfera do trabalho) pela lógica do lazer (esfera do 

lazer)”. Com base nessa lógica das transformações causadas pelo e para o turismo o 

Airbnb entra como um fator importante, pois com o aumento da busca por imóveis 

para locação faz com que algumas pessoas transformem seus imóveis próprios em 

imóveis para locação em curta temporada. Esse processo causa alterações no espaço 

e na relação dos moradores com a cidade que são pertinentes para o estudo na 

Geografia e podem contribuir para o entendimento do espaço urbano e da 

fragmentação socioespacial, lógica que será discutida na seção 3.4. 

A turistificação das cidades é um processo que vem transformando o espaço 

urbano de diversas formas, alterando as dinâmicas sociais, econômicas e culturais 

das comunidades. A turistificação não apenas adapta a cidade para o turismo, mas 

redefine o uso do espaço público e privado, influenciando diretamente a vida dos 

habitantes e as funções originais dos bairros. Ubatuba pode ser evidenciada como é 

um exemplo desse fenômeno no Brasil, pois, com sua oferta de belezas naturais, foi 

progressivamente transformada em um destino turístico popular, no entanto, os efeitos 

da chamada “turistificação” têm gerado, também, consequências complexas e 

problemáticas para os moradores, especialmente com a ascensão de plataformas de 

aluguel de curta temporada como o Airbnb. 

A turistificação promove uma mudança no uso dos imóveis locais, onde 

residências antes utilizadas exclusivamente como moradias passaram a ser vistas 

como investimentos com potencial lucrativo. Isso se alinha ao conceito de produção 

capitalista do espaço apontado por Harvey (2005), pois a cidade ao tornar-se um 

produto turístico, tende a ser capturada pelo capital, moldada pelos interesses dos 

visitantes e investidores em detrimento das necessidades dos moradores locais. Este 

fenômeno caracteriza-se não apenas pela crescente presença de turistas, mas pela 

reestruturação da própria economia local, que passa a depender intensamente do 

turismo, resultando em uma concentração de capital em atividades relacionadas à 

lógica de receber visitantes, o que pode causar desarticulação da economia 

tradicional. 

 



26 

A valorização dos imóveis e a destinação de grande parte das residências para 

o aluguel de temporada acaba elevando os preços dos aluguéis, tornando o acesso à 

moradia mais difícil para a população local, pois a economia do turismo transforma 

áreas residenciais em zonas de locação de curta temporada, dificultando o acesso à 

habitação e incentivando a especulação imobiliária, essa afirmação será desenvolvida 

no decorrer do texto. Essa dinâmica, alimentada pelo Airbnb, gera uma competição 

entre os habitantes locais e os turistas por espaços antes acessíveis, causando a 

expulsão progressiva de moradores de bairros tradicionais, principalmente nas áreas 

mais próximas às praias e aos centros de visitação. 

Conforme apontado por Harvey (2005), a transformação dos imóveis em ativos 

financeiros altera fundamentalmente o papel da cidade, que deixa de ser um local de 

habitação para tornar-se um espaço de consumo. Nesse contexto, Ubatuba sofre com 

uma reconfiguração urbana que altera o uso do solo e das edificações, consolidando 

uma tendência em que o valor imobiliário e as rendas associadas ao turismo superam 

as necessidades habitacionais dos moradores permanentes. Em um cenário global 

onde as plataformas digitais promovem a "economia compartilhada", surge a 

contradição de que os imóveis não são mais apenas mercadorias de compra e venda, 

mas ativos de alta liquidez e rentabilidade, voltados para o mercado de hospedagem 

temporária, em um ciclo de valorização que reforça a exclusão dos habitantes locais. 

Este processo reflete a financeirização do espaço urbano, onde a cidade passa 

a ser gerida por uma lógica de lucro causando um processo de aumento do preço do 

aluguel tradicional a partir da diminuição da oferta de imóveis e aumento da demanda, 

segundo Grisdale (2021, p. 658), “[...]elas colocarão pressão ascendente nas taxas 

de aluguel de longo prazo, à medida que as unidades são retiradas do mercado 

convencional, ao mesmo tempo em que são licitadas em um nível globalizado de 

demanda. Em Ubatuba, essa prática é perceptível e esse efeito de reestruturação 

financeira, incentivado pelo Airbnb e outras plataformas de aluguel, contribui para a 

descaracterização das áreas urbanas, fazendo com que o turismo se torne a atividade 

preponderante e os moradores sejam deslocados para regiões periféricas com menor 

atratividade turística. 

A intensa turistificação e a predominância do Airbnb também afetam a cultura 

local de Ubatuba, alterando as interações comunitárias e o estilo de vida dos 

moradores. Assim a chegada de turistas em massa e o uso constante dos imóveis 

para locação de curta temporada diluem as tradições locais, introduzindo um caráter 



27 

transitório ao que antes era um ambiente de convivência duradoura. Sean Grisdale, 

em seu estudo sobre aluguéis de curta duração em Toronto constatou que “a 

implicação teórica da gentrificação induzida por aluguéis de curto prazo é a 

substituição gradual de moradores locais por turistas e pela classe empresarial 

cosmopolita” (Grisdale, 2021, p. 658) 

O processo de turistificação de Ubatuba tem suas raízes desde sua fundação 

em 1637, quando a cidade era voltada para atividades pesqueiras e comerciais. No 

final do século XIX, com a chegada da Estrada de Ferro Rio-São Paulo e a valorização 

das belezas naturais da região, a cidade começou a ser reconhecida como destino 

turístico. A partir da década de 1960, a expansão do turismo foi acelerada pela 

melhoria da infraestrutura, como estradas e serviços públicos, permitindo o aumento 

do fluxo de visitantes. A cidade passou a oferecer, além de residências e comércio 

local, uma variedade de acomodações temporárias, como pousadas e hotéis, para 

atender à demanda crescente. 

Na atualidade, a turistificação de Ubatuba se manifesta pela reconfiguração 

urbana impulsionada pela atuação de plataformas como o Airbnb, que transforma 

imóveis residenciais em produtos turísticos. Esse fenômeno tem intensificado a 

valorização de áreas centrais e litorâneas, enquanto outras regiões periféricas 

enfrentam escassez de infraestrutura e desenvolvimento social. Assim, a cidade se vê 

diante de um ciclo de crescimento econômico impulsionado pelo turismo, mas que 

também traz desafios em termos de desigualdade espacial, preservação da identidade 

local e sustentabilidade no longo prazo. O processo de turistificação, portanto, reflete 

a adaptação de Ubatuba às demandas do mercado turístico, ao mesmo tempo que 

evidencia as tensões entre desenvolvimento econômico e equidade social. 

A constante rotatividade de turistas enfraquece os laços comunitários e 

compromete o senso de pertencimento da população, que passa a lidar com um 

ambiente urbano moldado para atender visitantes. Em bairros tradicionalmente 

habitados por famílias locais, a transformação em áreas de alta concentração de 

turistas transforma práticas de convivência e altera as dinâmicas de segurança, 

limpeza e serviços, uma vez que a infraestrutura pública local passa a ser mais exigida 

durante a alta temporada, sem, no entanto, receber investimentos proporcionais. 

Desta forma, o desenvolvimento de atividades focadas no turismo e a alta 

rotatividade de visitantes pode impulsionar um processo de gentrificação, em que a 

valorização excessiva de determinadas áreas desloca os antigos moradores e atrai 



28 

novos empreendimentos comerciais voltados para o atendimento dos turistas. Além 

disso, a predominância de serviços voltados ao turismo de temporada reforça a 

dependência econômica da cidade a uma atividade sazonal, que intensifica a 

vulnerabilidade de Ubatuba às flutuações do mercado e à diminuição da presença de 

turistas em períodos de baixa temporada, afetando o comércio e os empregos locais. 

Como destacado, a turistificação também está relacionada ao processo de 

financeirização, e ambos os processos são acelerados pela presença Airbnb na 

cidade, tornando-se um grande desafio para o governo municipal. A regulação das 

plataformas de aluguel de curta temporada ainda enfrenta desafios muito grandes, 

uma vez que essas empresas têm forte poder de influência em decisões políticas, que 

visam consolidar seu modelo de negócios nas cidades em que atuam. De acordo com 

Grisdale (2021), empresas como o Airbnb buscam ter maior influência em decisões 

políticas e regulatórias para garantir que suas operações sejam mantidas, mesmo que 

às custas de uma cidade mais excludente para seus próprios habitantes. Este fator 

aumenta a dificuldade das prefeituras locais em criar formas para controlar e impor 

limites ao uso dos imóveis como ativos financeiros de curta duração, além de dificultar 

a implementação de políticas públicas que protejam o direito à habitação e garantam 

a sustentabilidade social e econômica do ambiente urbano. 

Em Ubatuba, a regulação desse mercado é ainda mais complexa devido à 

economia local ser amplamente dependente do turismo. A criação de políticas que 

limitem os aluguéis temporários é desafiada pelo interesse econômico da própria 

população, que também depende das receitas geradas pelo turismo. No entanto, a 

ausência de medidas eficazes para diminuir os impactos gerados pela turistificação 

pode levar a um esvaziamento demográfico em algumas áreas e ao aumento da 

vulnerabilidade econômica de moradores. 

 

Do ponto de vista da participação dos setores da atividade econômica 
no Produto Interno Bruto - PIB, nota-se, na figura abaixo, que do total de 
riquezas produzidas no Município, o setor da agropecuária participava, no 
período analisado, com cerca de 1% do total, enquanto os setores industriais 
e de serviços representavam, respectivamente, 13% e 85% do PIB do 
Município (em valores absolutos, R$ 109.684 e R$ 717.167). Vale lembrar 
que a alta representatividade do setor de serviços refere-se ao fato de que, 
neste setor, estão contempladas as atividades de turismo e comércio 
(Instituto Polis, 2020, p. 11) 

 

Adicionalmente, o processo de turistificação em Ubatuba reflete o que Cocola-

Gant e Gago (2021) descrevem em seu trabalho sobre os efeitos do turismo em Lisboa 



29 

como uma "urbanização voltada ao turismo", onde a cidade se torna uma mercadoria 

globalizada, oferecida a uma classe de consumidores temporários, que usufruem do 

espaço urbano sem contribuir para sua coesão social e estabilidade. Em outras 

palavras, Ubatuba deixa de ser uma cidade de moradores e passa a ser projetada 

para visitantes, onde a cultura local é adaptada para atender as expectativas e 

interesses dos turistas, em um ciclo de constante adaptação que subordina a 

identidade da cidade às demandas do mercado global. 

A partir desses aspectos, é possível observar que a turistificação não afeta 

apenas as relações econômicas, mas também a forma como a cidade é vivida e 

percebida pelos moradores. Com o uso crescente dos imóveis para locações 

temporárias, o perfil de Ubatuba como cidade passa a se definir por um ritmo marcado 

pela alta temporada, quando as demandas por serviços e infraestrutura atingem o 

pico. A cidade, então, torna-se dependente da presença de turistas e do mercado de 

aluguel temporário para sustentar sua economia local, intensificando o ciclo de 

especulação imobiliária, desarticulação das relações comunitárias e fragilidade 

habitacional para os residentes. Considerando o contexto desses processos, o 

presente trabalho busca analisar as dinâmicas presentes no Airbnb e compreender os 

processos de turistificação a partir da plataforma. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



30 

3.3 Financeirização das cidades 

 

Na lógica do Airbnb podemos perceber também o aparecimento de uma relação 

de “financeirização” da cidade, que seria um padrão de busca por enriquecimento, 

onde o dinheiro gera mais dinheiro. 

 

[...]financeirização é aqui considerada como um padrão sistêmico de geração 
de riqueza que resulta na exacerbação da lógica da busca constante do 
processo em que o dinheiro é capaz de gerar mais dinheiro simultaneamente 
nas diferentes esferas, produtiva, comercial e financeira. (MELAZZO, 2021, 
p.4) 

 

Essa lógica pode ser percebida nas dinâmicas do Airbnb quando pensamos no 

fato de que os donos e acionistas da plataforma não tem a necessidade de ser 

proprietários de um imóvel para lucrar com a locação de algum deles, mesmo que por 

curta temporada, além disso, na plataforma o imóvel se torna mercadoria, 

comercializada pelo seu dono, porém de uma forma totalmente diferente do que já 

estávamos acostumados. Nessa relação o espaço urbano e os imóveis se tornam 

objeto de comércio. 

 

Ele sempre foi ‘’marketable’’. Porém, esse ‘‘marketable’’, decorrente da 
propriedade privada desde o nascimento do capitalismo, se dava apenas em 
mercados locais, ou melhor, tomava a cidade como seu mercado de origem 
e de fim, circulando apenas nesta escala (em geral de maneira lenta). 
(Melazzo, 2021, p. 4) 

 

De acordo com Melazzo (2021) a financeirização das cidades está associada à 

conversão dos imóveis em ativos financeiros, onde prevalece uma lógica orientada 

para a valorização do capital por meio da compra, construção e exploração para venda 

ou aluguel. Nessa perspectiva, os imóveis perdem seu caráter exclusivo de espaço 

de moradia ou uso cotidiano e passam a ser tratados como instrumentos de 

investimento, inseridos em uma dinâmica que prioriza a acumulação de riqueza e a 

especulação imobiliária.  

Entretanto, plataformas como o Airbnb podem intensificar esses processos já 

existentes ao criar formas de exploração dos imóveis, especialmente por meio da 

locação de curta temporada. Essa modalidade de aluguel, voltada ao mercado 

turístico, acelera a valorização especulativa e amplia o interesse de investidores em 

áreas estratégicas das cidades, como regiões centrais e litorâneas. Assim, o Airbnb 



31 

reforça a lógica de financeirização ao potencializar a rentabilidade dos imóveis em 

curto prazo, desviando seu uso original e contribuindo para a reorganização do espaço 

urbano em função das demandas do turismo e do mercado global. 

Com isso, podemos identificar duas novas mudanças principais que ocorrem 

nas relações a partir do aplicativo: a) O imóvel não tem mais apenas a cidade como 

mercado de origem e fim, pois ela irá circular em diversas outras escalas (a partir do 

momento que o aplicativo liga pessoas à qualquer imóvel anunciado no mundo inteiro); 

b) Agora as relações ocorrem de maneira mais acelerada, pois em questão de poucos 

minutos se consegue alugar um imóvel para passar o fim de semana em qualquer 

lugar do mundo, algo que antes demoraria muito mais. 

O processo de financeirização das cidades também pode influenciar em 

diversas questões do próprio estado e de suas regulamentações, os grandes 

investimentos trazidos pelas empresas que dominam o mercado e a “economia 

compartilhada” (como Airbnb) aplicam grandes investimentos buscando desenvolver 

sua plataforma e obter e influenciar as regulamentações das cidades em que elas se 

aplicam. 

 

Em outro estudo de caso sobre a Airbnb, Grisdale (2021) abordou que há um 
potencial significativo para que a cultura e o caráter de bairros em que os 
aluguéis de curto prazo foram expandidos pela plataforma sejam 
reestruturados pelo capital financeiro (consciente dos maiores retornos 
possíveis pelo aluguel de curto prazo) em destinos turísticos cada vez mais 
planejados, em vez de lugares para se viver. Este autor, também destaca as 
enormes quantias de dinheiro que a empresa vem investindo em branding e 
lobby para desafiar e influenciar questões regulatórias e também para 
produzir uma nova cultura de turismo sobre a qual a plataforma é cada vez 
mais dominante. (Saltorato e Silva, 2024, p. 40) 

 

Podemos perceber dentro da própria plataforma a grande influência na escolha 

dos chamados “hóspedes”, onde desde início temos classificações de “anfitriões”, 

ordem em que aparecem as locações, e os possíveis acessos a locais turísticos, algo 

que pode influenciar inclusive na vivência da cidade daquela pessoa. Além disso, a 

ideia de atribuir avaliações às locações e aos anfitriões transforma a plataforma num 

âmbito de grande disputa por “clientes”, onde os “anfitriões” farão de tudo para atender 

as demandas dos seus “hóspedes”.  Cocola-Gant e Gago (2019) destacam: 

 

 

 



32 

O argumento aqui é que o Airbnb oferece um novo mecanismo para a 
financeirização da habitação porque fornece um instrumento adicional para 
tornar o investimento em imóveis residenciais cada vez mais flexível e 
lucrativo[...] autores sugerem que, desde a reestruturação capitalista pós-
2008, os investidores implementaram novas estratégias que levaram à 
substituição da financeirização da habitação com base no modelo de compra 
para venda pelo investimento no mercado de compra para locação. (Cocola-
Gant e Gago, 2019, p. 1674) 

 

Dessa forma, o Airbnb tem um papel importante nesse processo de 

financeirização das cidades, porque cria um modelo de negócio globalizado, onde 

podemos acessar imóveis em diferentes países a partir da plataforma e realizar 

reservas sem muita burocracia, inserindo assim esse aluguel de moradias em um 

mercado global, com isso o crescimento da plataforma possibilita uma maior 

flexibilização desse mercado e ampliação do alcance das locações. Para Cocola-Gant 

e Gago (2019, p. 1674) “Por meio do Airbnb, os proprietários alcançam facilmente um 

mercado global que está disposto a pagar aluguéis altos por estadias curtas, tornando 

esse setor cada vez mais lucrativo.” 

O uso da plataforma e a mudança da característica de imóveis de aluguel de 

longo prazo para aluguel de curto prazo também promove diversas vantagens aos 

proprietários, assim tornando o processo mais lucrativo e fácil para os anfitriões. 

Questões como o lucro obtido a partir das locações, facilidade de retomar os imóveis, 

o fornecimento de meios de pagamento, marketing, reduzindo assim os custos de 

produção e aumentando seu lucro (Cocola-Gant e Gago, 2019) 

Antes tínhamos um mercado imobiliário mais voltado a escala local (Melazzo, 

2021), depois de um certo período ocorre a substituição da lógica de compra e venda 

de imóveis pela lógica de comprar para alugar ou “buy-to-let” (Paccoud, 2017), 

principalmente após a crise de 2008, e por fim o Airbnb surge como uma plataforma 

que acelera esses processos, pois como foi dito anteriormente a plataforma possibilita 

a entrada ainda maior dos imóveis em um mercado globalizado de locação de curta 

temporada voltada ao turismo. 

 O processo de financeirização das cidades já está em curso antes da chegada 

de plataformas como o Airbnb, mas a atuação dessa ferramenta intensifica e amplia 

sua escala. A financeirização, marcada pela transformação de habitações em ativos 

financeiros, encontra no Airbnb um catalisador que acelera a mercantilização desses 

imóveis, reforçando sua inserção em mercados especulativos. Por meio da 

plataforma, residências que já estavam sujeitas à lógica da acumulação capitalista 



33 

passam a integrar um mercado mais dinâmico e volátil, onde sua valorização é 

influenciada por fatores como sazonalidade turística e demanda internacional. Dessa 

forma, o Airbnb não cria o processo especulativo, mas o potencializa, contribuindo 

para que a financeirização urbana alcance uma escala ainda maior e mais intensa. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



34 

3.4 Fragmentação socioespacial 

 

A fragmentação socioespacial é um conceito essencial para entender as 

divisões e a reorganização dos espaços urbanos no capitalismo contemporâneo, e 

seu impacto é amplificado pela intensificação do turismo e pela expansão da economia 

compartilhada, que remodelam áreas inteiras em função de interesses econômicos 

específicos. Sposito e Sposito (2020) identificam que a fragmentação é um processo 

complexo de desarticulação do espaço urbano que resulta em segregação e exclusão, 

com a criação de zonas com diferentes níveis de infraestrutura e acesso a serviços.  

Esse fenômeno ocorre devido à valorização imobiliária desigual e à competição 

entre áreas urbanas, o que acaba transformando as cidades em mosaicos, onde as 

condições de vida e as oportunidades são determinadas pelo valor econômico 

atribuído a cada área (Sposito; Góes, 2013). A fragmentação, portanto, resulta não 

apenas em diferenças econômicas, mas também em divisões físicas, sociais e 

simbólicas que reforçam desigualdades entre os territórios. 

A intensificação da fragmentação socioespacial nas cidades turísticas está 

fortemente ligada ao uso do solo orientado pelo mercado, que, segundo Corrêa (2000) 

e Prévôt-Schapira e Pineda (2008), gera uma competição que acirra a segregação, 

privilegiando certas áreas em detrimento de outras. Esse fenômeno ocorre pela 

valorização desigual das áreas, onde regiões de maior interesse turístico ou imobiliário 

recebem investimentos enquanto outras, de menor valorização, são negligenciadas.  

Em cidades voltadas para o turismo de sol e praia, áreas próximas ao litoral ou 

com vistas privilegiadas tendem a ser mais valorizadas e ocupadas por turistas, 

enquanto zonas periféricas permanecem com menor infraestrutura e serviços, 

remetendo a aspectos do processo de fragmentação no cotidiano dos habitantes 

locais. Segundo Sposito e Góes (2013), a fragmentação transcende a esfera 

econômica e assume contornos físicos, sociais e simbólicos. A dimensão física refere-

se à própria segregação espacial, onde barreiras físicas, como condomínios e zonas 

comerciais exclusivas, separam grupos sociais; a dimensão social está relacionada à 

exclusão de pessoas que não podem arcar com o custo elevado de moradia em áreas 

valorizadas, sendo deslocadas para a periferia; já a dimensão simbólica envolve a 

construção de identidades e status para cada espaço urbano, o que reforça as 

diferenças e hierarquias entre as áreas da cidade. 



35 

No contexto do turismo, a fragmentação é ainda mais acentuada pela economia 

compartilhada e pelo uso de plataformas como o Airbnb, que facilitam a ocupação 

temporária e contribuem para a valorização desigual do espaço urbano. Sundararajan 

(2019) aponta que a lógica do Airbnb, parte do "capitalismo de multidão" (ou economia 

compartilhada), que permite que propriedades comuns se transformem em 

instrumentos de geração de renda através da locação para turistas, o que altera a 

dinâmica das áreas residenciais. Esse modelo cria formas de valorização 

concentradas em zonas de maior atratividade turística, que se tornam inacessíveis 

para a população local devido ao aumento dos preços de aluguel e de imóveis. Esse 

fenômeno acarreta a exclusão dos residentes, que são deslocados para áreas menos 

valorizadas e com menor infraestrutura, dificultando seu acesso ao centro urbano e 

aos serviços essenciais. 

A fragmentação socioespacial é um processo complexo que ocorre em várias 

dimensões, conforme indicado por Sposito e Sposito (2020), e que se manifesta de 

forma marcante em cidades com alta demanda turística. A atuação de plataformas de 

aluguel temporário, como o Airbnb, apropria-se das áreas já estabelecidas como 

centrais na cidade, intensificando os processos de valorização imobiliária e 

concentração de demanda turística nessas regiões. Em vez de criar centralidades, o 

Airbnb reforça as dinâmicas preexistentes, direcionando turistas e investimentos para 

zonas de alta atratividade, já dotadas de infraestrutura e serviços adequados. Esse 

movimento acentua os processos de fragmentação e diferenciação socioespacial 

(distribuição desigual de recursos, serviços e oportunidades no espaço urbano), 

enquanto regiões periféricas permanecem marginalizadas, com pouca infraestrutura 

e reduzido interesse do mercado, ampliando as desigualdades urbanas. 

Segundo Prévôt-Schapira e Pineda (2008), essa diferenciação espacial cria 

zonas de exclusão, nas quais o acesso aos benefícios urbanos é restrito a 

determinados grupos econômicos. Assim a relação com o turismo se emprega no fato 

de que a população local enfrenta dificuldades para competir com a demanda turística. 

A fragmentação, portanto, gera uma cidade compartimentada, onde as oportunidades 

e a qualidade de vida variam de acordo com o valor econômico de cada área. 

A lógica da segregação e da exclusão reforça o efeito da fragmentação 

socioespacial, criando divisões significativas no acesso a recursos e oportunidades 

dentro das cidades. Ao criar zonas destinadas ao turismo, plataformas como o Airbnb 

indiretamente transformam áreas residenciais em espaços de consumo temporário, o 



36 

que pode acentuar a desigualdade e limitar o acesso aos serviços urbanos para os 

habitantes locais. Em cidades turísticas, essa dinâmica pode comparecer em certas 

áreas, pois a demanda por locações temporárias atrai investimentos para 

determinadas áreas, concentrando infraestrutura e serviços nessas zonas e deixando 

outras partes da cidade carentes de investimento. Na Quarta Revolução Industrial 

(Schwab, 2019), as tecnologias digitais possibilitam o acesso direto ao espaço urbano 

por turistas e empreendedores, promovendo uma conectividade que facilita a 

ocupação e o consumo das áreas centrais. No entanto, essa acessibilidade ampliada 

pode reforçar o processo de fragmentação. 

Além disso, o Airbnb impacta a ocupação das áreas centrais ao promover uma 

economia que exclui a população de baixa renda das zonas de maior valor, onde os 

preços de aluguel são elevados e não compatíveis com o poder aquisitivo dos 

moradores locais. Esse processo de exclusão evidencia a fragmentação socioespacial 

como um fenômeno de múltiplas dimensões, que reflete tanto desigualdades 

econômicas quanto diferenças na infraestrutura urbana e no acesso aos serviços. A 

segregação, como observado por Sposito e Góes (2013), também ocorre nas esferas 

social e simbólica, onde áreas de alto valor passam a ser representativas de status e 

prestígio, enquanto as periferias, com menor infraestrutura e oportunidades, 

permanecem desvalorizadas e marginalizadas. 

Como evidenciado pelas análises de Sposito e Sposito (2020), Sundararajan 

(2019) e Prévôt-Schapira e Pineda (2008), a fragmentação é um fenômeno 

multidimensional que reflete a lógica de exclusão e desigualdade do capitalismo 

contemporâneo. As políticas de planejamento urbano devem, portanto, considerar as 

complexidades e os impactos desse processo, promovendo estratégias que garantam 

o acesso equitativo ao espaço urbano e preservem o direito à cidade para todos os 

habitantes, independentemente de seu poder aquisitivo. 

Dessa forma, o Airbnb não inaugura processos de fragmentação socioespacial, 

mas opera como um catalisador que potencializa e se apropria das dinâmicas 

fragmentadas já existentes na cidade. Essa plataforma atua dentro de uma lógica 

neoliberal de apropriação e mercantilização dos espaços urbanos, direcionando seu 

funcionamento para áreas previamente marcadas por desigualdades estruturais, 

como a segregação habitacional e a concentração de infraestrutura turística em 

determinados territórios. Assim, a presença do Airbnb intensifica as assimetrias 

espaciais ao concentrar investimentos e fluxos turísticos em áreas valorizadas, 



37 

enquanto marginaliza outras zonas urbanas menos atrativas para o mercado, 

exacerbando as desigualdades preexistentes ao invés de criar. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



38 

4. Resultados e discussão 

Nesse tópico do trabalho estarão apresentadas de análises dos produtos 

obtidos feitas a partir do que foi apresentado na fundamentação teórica e nos demais 

tópicos anteriores, buscando assim relacionar teoria e prática para obter as melhores 

conclusões possíveis. 

4.1 Alterações nos valores das locações entre os meses de estudo 

A análise das alterações que ocorrem nos valores das locações no período 

analisado (setembro/outubro e dezembro/janeiro) é fundamental para 

compreendermos as dinâmicas de oferta e procura dentro da plataforma Airbnb, a 

partir desta análise podemos perceber que não apenas a sazonalidade tem influência 

nos preços dentro da plataforma, mas também as estratégias adotadas pelos 

anfitriões, a quantidade de comodidades no imóvel, entre outros aspectos que serão 

desenvolvidos. 

Com isso, essa parte do trabalho buscou evidenciar as mudanças na 

precificação na plataforma, utilizando gráficos e tabela para sintetizar esses dados 

coletados diretamente na plataforma, como foi explicitado na descrição dos 

procedimentos metodológicos. 

 

Gráfico 1 - Preço das locações (diária em reais) 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

R$0,00

R$200,00

R$400,00

R$600,00

R$800,00

R$1.000,00

R$1.200,00

V
al

o
r

Tipo

DURANTE SETEMBRO E OUTUBRO DURANTE DEZEMBRO E JANEIRO



39 

 

Gráfico 2 - Diferença da média de preço das locações (diária em reais) 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

Os gráficos apresentados evidenciam as diferenças de preço entre a locações 

em dois períodos diferentes, podemos perceber que na relação de média dos preços 

o período denominado alta temporada (dezembro/janeiro) demonstra um preço mais 

elevado independentemente do tipo de locação, já no caso do tipo de locações, os 

hotéis e pousadas apresentam uma média mais elevada de preços, seguido pelos 

apartamentos que tem seu preço pouco mais elevado do que as casas.  

O aumento dos preços no período de dezembro a janeiro é uma resposta direta 

ao aumento do fluxo turístico dentro da cidade de Ubatuba durante o verão brasileiro. 

Essa elevação dos preços demonstra a estratégia dos anfitriões de maximizar seus 

ganhos em relação àquele local, aproveitando o aumento do fluxo de visitantes nas 

áreas do litoral brasileiro. Isso demonstra o papel influente da sazonalidade dentro dos 

preços de hospedagem em destinos turísticos.  Essa mudança de preços também 

está relacionada a diversos outros fatores, como as avaliações na plataforma, o 

número de hóspedes que o imóvel comporta, as comodidades presentes na locação, 

mas principalmente a localidade. Durante o estudo foi possível perceber que as áreas 

que têm maior presença paisagens naturais no município de Ubatuba são exatamente 

as aquelas em que os aluguéis são mais caros, demonstrando uma possível 

preferência por esse tipo de localidade. 

R$0,00

R$100,00

R$200,00

R$300,00

R$400,00

R$500,00

R$600,00

APARTAMENTOS CASAS HOTEL/POUSADA

V
al

o
r

Tipo

SETEMBRO/OUTUBRO DEZEMBRO/JANEIRO



40 

Essa dinâmica remete ao processo de fragmentação também nas partes 

turísticas da cidade, onde as pessoas com maior poder aquisitivo podem pagar por 

essas áreas, enquanto aqueles que não podem pagar ficam em áreas mais afastadas 

da praia e da natureza, gerando rupturas e seletividade. 

Outra ideia que se mostra presente nesse contexto é a proposta por David 

Harvey (2005) em seu livro “Produção capitalista do espaço” em que ele traz a ideia 

de que o capitalismo se apropria dos espaços urbanos e cria divisões dentro deste 

espaço, e dessa forma aqueles com maior capacidade econômica tendem a ocupar 

áreas mais valorizadas e desejáveis, com maior acesso a infraestrutura, algo que se 

reflete nas dinâmicas internas da plataforma e no turismo nas cidades. 

 

Gráfico 3 - Média das notas por tipo de locação no Airbnb 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

A partir da observação do gráfico 3 podemos realizar uma comparação com os 

dois gráficos apresentados anteriormente, na qual é possível notar que os hotéis e 

pousadas tem notas superiores na plataforma, seguidos pelos apartamentos e pelas 

casas (que tem a menor média), percebemos que as avaliações seguem a mesma 

ordem de preços que foi estabelecida antes, demonstrando assim uma ligação entre 

as avaliações e os preços de cada um dos imóveis. 

 

4,83

4,835

4,84

4,845

4,85

4,855

4,86

4,865

4,87

4,875

4,88

N
o

ta
 m

éd
ia

Tipo de locação

 APARTAMENTOS CASAS HOTEL/POUSADA



41 

O estabelecimento de notas e da divisão dos usuários da plataforma entre 

“anfitrião” e “hóspede” também nos remete a ideia de alterações da Amplitude e 

Profundidade, conceitos explicados anteriormente no tópico 3.1 deste trabalho. 

Essas classificações influenciam diretamente no preço e na impressão de 

qualidade de hospedagem que um futuro hóspede pode ter, o que pode influenciar 

nas escolhas dos usuários, mudando a ideia de “como” fazemos as coisas, alguns 

anos atras se uma pessoa fosse alugar um quarto em alguma cidade ela ligaria, 

conversaria com amigos sobre o local, falaria diretamente como o hotel, ou até mesmo 

buscaria informações na internet, e agora, com as mudanças que surgem a partir do 

advento dos aplicativos e da economia compartilhada, apenas com alguns poucos 

toques na tela do celular é possível obter acesso a avaliações e comentários (positivos 

ou negativos) sobre as locações desejadas. 

Os comentários e avaliações presentes na plataforma são muito importantes 

para a compreensão das dinâmicas dentro do aplicativo, por isso esses fatores serão 

abordados de maneira mais aprofundada adiante no trabalho. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



42 

4.2 Concentração das locações por distritos na cidade 

Como destacado, no Plano Diretor da cidade de Ubatuba é possível encontrar 

alguns mapas que indicam a divisão da cidade por distritos, a partir deles foi elaborado 

um gráfico que mostra a concentração de anúncios do Airbnb em cada parte do 

município. As figuras 6 até 10 nos demonstram essa divisão. 

Figura 6 – Distrito Norte 

 
Fonte: Plano Diretor de Ubatuba (SP), 2022 

 
Figura 7 – Distrito Oeste 

 
Fonte: Plano Diretor de Ubatuba (SP), 2022 

 
 
 
 
 
 
 
 
 



43 

Figura 8 – Distrito Sede Municipal 

 
Fonte: Plano Diretor de Ubatuba (SP), 2022 

 
Figura 9 – Distrito Centro Sul 

 
 

Fonte: Plano Diretor de Ubatuba (SP), 2022 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



44 

Figura 10 – Distrito Sul 

 
Fonte: Plano Diretor de Ubatuba (SP), 2022 

 

Cada um dos cinco distritos representa uma parte da cidade, estão divididos 

entre bairros, praias e pontos de visitação, a partir da divisão da cidade foi possível 

entender a concentração de locações disponíveis no Airbnb como demonstrado no 

gráfico a seguir. 

Figura 11 – Distritos distribuídos pelo território de Ubatuba 

 
Fonte: Autoria própria 

 

 



45 

 

Gráfico 4 - Número de locações por distrito 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

Dentro do que foi apresentado na divisão dos distritos e que foi evidenciado no 

gráfico elaborado, é possível notar uma grande concentração de imóveis anunciados 

no Airbnb no distrito da Sede Municipal, esta que é definida como a área onde se 

localiza a administração pública da cidade e que, geralmente, irá concentrar também 

serviços públicos essenciais (escolas, postos de saúde etc.), e áreas de comércio, se 

tornando um centro econômico e social da cidade. Com isso, faz sentido que a maioria 

das locações estejam nessa região, pois os turistas teriam assim acesso fácil aos mais 

variados serviços.  

Esse processo está relacionado às questões de financeirização e turistificação 

da cidade, uma vez que as regiões com maior infraestrutura, que poderiam atender à 

população local, tendem a se voltar para o uso pelos turistas, que acabam se 

apropriando dessas áreas. No entanto, a forma como isso influencia a vida cotidiana 

dos moradores locais pode variar, dependendo do contexto específico e das 

dinâmicas sociais e econômicas envolvidas. 

Dessa forma, é possível observar que a economia do turismo pode estar 

contribuindo para a transformação de áreas residenciais em zonas voltadas à locação 

de curta temporada, o que poderia dificultar o acesso à habitação e incentivar a 

especulação imobiliária. Essa relação parece se tornar mais evidente quando se 

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Sul Centro-Sul Sede Municipal Oeste Norte

N
º 

d
e 

lo
ca

çõ
es

Distrito 

Casa Apartamento Hotel/Pousada



46 

analisa a concentração de imóveis disponíveis na plataforma nessas regiões, 

especialmente na zona central, onde o acesso a infraestruturas e comércios é mais 

amplo. Essas áreas apresentam maior disponibilidade de locação de curta temporada, 

visando ao usufruto por turistas. 

O Distrito Sul, segundo com maior concentração de anúncios apresenta 

também presença de uma infraestrutura urbana mais desenvolvida e presente, 

principalmente nas regiões dos bairros de Lagoinha, Maranduba e Tabatinga. Isso nos 

mostra novamente que os imóveis da cidade de Ubatuba que estão disponibilizados 

no Airbnb se localizam, majoritariamente, em lugares com maior disponibilidade de 

infraestruturas que possam atender aos clientes. 

 

Figura 12 – Vias no município de Ubatuba 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

O mapa apresentado acima nos mostra a concentração das vias no município 

de Ubatuba, a partir da observação do mesmo fica evidente a concentração urbana 

nas regiões do Distrito Sede Municipal e do Distrito Sul, pois a densidade das vias 

promove centralidade urbana e aceleram a urbanização. 

Além disso, os processos de compra para aluguel em regiões centrais das 

cidades podem causar a expulsão de moradores e transformações nos espaços 

urbanos, nas palavras de Cocola-gant e Gago (2019, p. 1675): “Argumentamos que o 

investimento liderado pelo Airbnb contribui para esse processo: os investidores 



47 

substituem os proprietários locais e buscam retornos mais altos substituindo inquilinos 

de longo prazo por turistas.” 

Essa dinâmica pode pensada a partir do processo de fragmentação da cidade, 

pois certa parcela da população se desloca para áreas mais distantes do centro, e 

aqueles que tem poder econômico se mantém nas áreas centrais dividindo espaço 

com turistas, porém a regulamentação de contratos de aluguéis ou compra de imóveis 

podem também influenciar nessa dinâmica, evidenciando o poder do estado no 

processo. 

A substituição de inquilinos por visitantes de curto prazo é uma forma de 
‘‘deslocamento direto’’ (Marcuse, 1985), ou seja, os moradores se mudam 
involuntariamente de uma residência. Diferentes estruturas regulatórias 
podem influenciar esse processo porque os proprietários podem facilmente 
rescindir contratos e alugar seus apartamentos em plataformas como o 
Airbnb se os inquilinos tiverem contratos de locação inseguros. (Cocola-gant 
e Gago, 2019, p. 1675) 

Esse processo ocorre quando os proprietários de residências ou apartamentos 

retiram seus inquilinos (com aluguéis de longo prazo) dos imóveis e passam a receber 

hóspedes de curto prazo pela plataforma, podendo acarretar problemas relacionados 

a moradia. 

Finalmente, o uso turístico do estoque habitacional reduz severamente a 
oferta de apartamentos disponíveis para ocupação de longo prazo a tal ponto 
que as pessoas não conseguem encontrar unidades oferecidas no mercado 
de aluguel privado. (Cocola-gant e Gago, 2019, p. 1676) 

Ainda há em Ubatuba a chamada Lei Cama e Café (nº 4.050/2017) que é 

aplicada para hospedagens por período igual ou inferior a 45 dias, sintetizando os 

pontos principais da lei sabemos que: o proprietário de imóveis destinados à locação 

para hospedagem deve cumprir diversas exigências legais para operar de acordo com 

as leis do município. Primeiramente, ele deve acatar todas as normas sanitárias, 

respeitar as relações de consumo e respeitar "toda legislação federal específica 

pertinente a meios de hospedagem, sobretudo o disposto na Lei Geral do Turismo”. 

Caso o imóvel esteja localizado em um condomínio, é necessário que essa atividade 

seja previamente autorizada pela convenção de condomínio, sendo igualmente 

importante que hóspedes sigam as regras do condomínio. 

A Lei Cama e Café (nº 4.050/2017) foi criada com o intuito de regulamentar as 

atividades de hospedagem temporária em Ubatuba, buscando garantir a 

conformidade com as normas legais e a segurança tanto dos proprietários quanto dos 



48 

turistas. Além das exigências já mencionadas, a lei também estabelece que os 

proprietários de imóveis devem obter o alvará de funcionamento, o que implica em um 

processo de fiscalização contínua para assegurar que os estabelecimentos atendam 

aos requisitos de segurança, acessibilidade e conforto. A lei visa, ainda, equilibrar a 

atuação do setor de hospedagem com as características locais, de forma que a 

atividade turística não sobrecarregue a infraestrutura urbana e respeite o ambiente 

comunitário. Ao obrigar a autorização prévia da convenção de condomínio, ela busca 

harmonizar a convivência entre os moradores permanentes e os turistas, minimizando 

potenciais conflitos gerados por práticas de aluguel temporário, que podem alterar a 

dinâmica e o uso dos espaços residenciais. 

Além disso, o proprietário deve informar a prefeitura local e pagar tanto a taxa 

anual de funcionamento quanto o ISS (Imposto Sobre Serviços), que é calculado com 

base no valor da diária cobrada pelo imóvel. De forma periódica, especificamente a 

cada três meses, o proprietário deve fornecer informações detalhadas às autoridades, 

incluindo o nome, CPF, origem dos hóspedes, o valor das diárias e a quantidade de 

diárias comercializadas. Por fim, é permitido alugar tanto o imóvel inteiro quanto partes 

dele, desde que a estadia tenha um prazo igual ou inferior a noventa dias.  

Dessa forma, percebemos que a presença do Airbnb transforma diversas 

dinâmicas dentro das cidades, até mesmo o Uso e Ocupação do solo, pois transforma 

áreas residenciais em áreas comerciais. Mesmo que sendo regulamentadas pela lei 

municipal é muito complexo termos a certeza de que todas essas atribuições estão 

sendo realmente cumpridas pelos anfitriões. 

 

 

 

 

 

 

 



49 

4.3 Análise de dados coletados na plataforma 

Os dados que foram coletados na plataforma e serão exibidos a seguir mostram 

como funciona o Airbnb, quais caminhos as pessoas que buscam locações e que 

anunciam faze no site, além disso avaliamos também alguns comentários feitos em 

avaliações de locação que demonstram as principais reclamações e elogios nos 

anúncios. 

Figura 13 – Avaliação com menor nota da casa de menor valor 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

Na imagem anterior podemos identificar um padrão não muito comum nas 

avaliações dentro da plataforma, o hóspede realiza uma avaliação mais completa a 

partir dos comentários, onde divide as notas por um tipo de classificação. Desta forma 

podemos perceber quais comodidades do local mais agradaram, como a TV, internet 

e ar-condicionado.  

 

 

 

 

 

 

 

 



50 

Figura 14 – Avaliação com maior nota da casa de menor valor 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

Nesse comentário também percebemos a importância empregada as 

comodidades apresentadas na locação, como cozinha, ar-condicionado, TV e 

proximidade com lugares importantes. 

Porém, ainda assim percebemos em ambos os comentários a relação do 

anfitrião com sua avaliação, ou seja, a forma como ele atendeu seu cliente foi também 

muito influente na nota, no próprio comentário podemos perceber os tópicos de 

comunicação e flexibilidade que estão relacionados ao proprietário. Dessa forma 

podemos identificar a ideia das mudanças de amplitude e profundidade propostas por 

Klaus Schwab (2019) e que foram desenvolvidas anteriormente no texto. 

Dessa forma, a profundidade dessa relação se torna ainda maior, pois dentro 

do contexto da plataforma avaliações ruins podem prejudicar as locações de uma 

determinada pessoa, ou seja, ela se torna dependente de boas notas (algo muito 

presente na dinâmica de aplicativos). Essa dinâmica influência nas escolhas dessas 

pessoas, que muitas vezes abandonam empregos formais para se tornarem 

“Anfitriões” em tempo integral, embora isso não deve ocorrer com aqueles que são 

grandes proprietários e que anunciam diversos imóveis na plataforma. Além disso, 

alguns destaques aparecem na plataforma, como os títulos de “Preferido dos 

hóspedes” ou “Superhost” que são concedidos àqueles que tem as melhores 

avaliações, assim aparecendo nas primeiras páginas quando pesquisamos alguma 

locação em determinada região.  

 

 



51 

Figura 15 – Imagem de tela da plataforma Airbnb mostrando alguns “Preferidos dos hóspedes” 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

Figura 16 – Imagem de tela da plataforma Airbnb de um perfil “Superhost” 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

Na imagem anterior podemos identificar mais uma relação presente na 

plataforma, a de “Coanfitriões” que seriam como ajudantes do anfitrião principal, a 

descrição encontrada na plataforma é: “Os coanfitriões ajudam os donos de anúncios 

a cuidarem de sua acomodação e dos hóspedes. Eles costumam ser familiares, 

vizinhos, amigos de confiança ou alguém que o anfitrião contratou para ajudar com a 

acomodação.” Também segundo a plataforma: “Se você criar um anúncio, poderá 

convidar outras pessoas para o seu anúncio para receber uma ajuda extra. Um 

coanfitrião pode ajudar você a gerenciar o anúncio, responder a consultas ou enviar 



52 

mensagens aos hóspedes confirmados para que possa se concentrar em outras 

coisas.”  

A partir da observação desse elemento podemos perceber novamente relações 

de trabalho surgindo dentro da própria plataforma, não mais aquela ideia de economia 

compartilhada proposta pelo aplicativo, em que as pessoas utilizam seus próprios 

imóveis para locação, mas sim uma lógica de acúmulo e de financeirização do meio 

urbano. Partindo do que está descrito na plataforma o Anfitrião principal pode contratar 

pessoas para serem seus coanfitriões, dessa forma que encontramos uma relação de 

trabalho e que facilita a ideia de ter diversos imóveis anunciados na plataforma, assim 

indo na contramão do que se define por “economia compartilhada”, para Sundararajan 

(2019) um dos aspectos desse tipo de organização é a ideia de Redes de multidão 

em vez de hierarquias centralizadas. 

Nessa dinâmica, ao invés de apenas anunciar um imóvel próprio, como a 

plataforma propõe, o anfitrião pode anunciar uma rede de imóveis e contratar 

coanfitriões para realizarem as atividades em cada um deles. assim percebemos a 

ideia de comercialização das atividades chamadas “peer-to-peer” (Sundararajan, 

2019) que significa “entre indivíduos”, onde o ato de receber alguém no seu imóvel 

durante um período ou dar uma carona se torna algo comercializado. 

 

Figura 17 – Avaliação com menor nota na pousada de maior valor 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 



53 

 

O comentário acima está presente nas avaliações da pousada de maior valor 

encontrada durante a pesquisa, que também é a locação mais cara entre todas as que 

foram coletadas, aqui percebemos reclamações mais pontuais sobre o quarto e uma 

Jacuzzi, porém a ideia de avaliar aqueles que são os anfitriões ainda permanece 

nesse contexto, evidenciando que em diversos momentos o serviço dos proprietários 

se torna mais importante do que as comodidades do local. 

 

Figura 18 - Avaliação com maior nota na pousada de maior valor 

 
Fonte: Elaborado pelo autor (2024) 

 

Por fim, reforçando as ideias apresentadas anteriormente temos também um 

comentário que demonstra foco em algumas das comodidades, como cama, internet, 

banheira e TV, porém novamente com foco no trabalho do anfitrião, dessa forma 

podemos imaginar que o que está sendo vendido na plataforma não é, de certa forma, 

o trabalho empregado pela pessoa que anuncia? Porque se nas avaliações a 

presença de diversos comentários sobre os anfitriões influencia na nota mais do que 

as hospedagens em si, os hóspedes estão avaliando um serviço e não um local, ou 

imóvel. De acordo com Hall (2022, p. 3059) “[...] a consequente experiência negativa 

do AirBnB é enquadrada em torno da comunicação ruim entre anfitriões e hóspedes 

e do atendimento ruim ao cliente na própria plataforma[...]”., dessa forma podemos 

concluir que as avaliações ruins sobre os anfitriões estão ligadas a falta de 



54 

comunicação efetiva entre eles e os hóspedes. A partir do trabalho empregado 

percebemos a ideia de uberização evidente nas relações empregadas na plataforma. 

 

A dimensão do trabalho é ressignificada e reorganizada por 

plataformas digitais que instituem a chamada uberização: rótulo para 

trabalhadores empreendedores que são remunerados por tarefa, demandas 

ou horas, que inaugura a falsa ideia do empregador de si mesmo sem 

qualquer tipo de garantia de jornada ou rendimentos, o que incide em 

implicações importantes na dinâmica da gestão e nova organização da força 

de trabalho, uma vez que não há compromisso explícito de continuidade e 

oscilação de renda salarial. (De Souza, 2021, p. 13) 

 

O fato de que o anfitrião deve empregar seu trabalho para agradar aos 

hóspedes e assim elevar sua nota nos mostra a relação com a uberização e não com 

uma economia compartilhada, a presença dos “coanfitriões” também nos mostra isso 

a partir da possibilidade de contratação de pessoas que venderiam sua força de 

trabalho.  

A partir disso, percebemos como a plataforma trata os anfitriões a partir de uma 

relação muito próxima a de trabalho, onde as avaliações feitas irão influenciar no 

quanto os anúncios aparecem para as pessoas, no quanto vão optar por utilizar aquela 

locação. Além disso, a ideia de a própria plataforma admitir a possibilidade dos 

anfitriões contratarem “coanfitriões”, cria, assim mais relações de centralização 

econômica e não de uma economia compartilhada. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



55 

Considerações finais 

 

O presente trabalho buscou investigar como se desdobram algumas dinâmicas 

imobiliárias presentes na plataforma Airbnb (especialmente no município de Ubatuba), 

visando compreender, principalmente, a dinâmica de preços dos imóveis e a oferta e 

demanda disponível dentro da plataforma, além disso buscamos também 

compreender as alterações provocadas por essas dinâmicas na cidade. Para isso, 

avaliamos a diferença do preço das locações em diferentes períodos do ano, além de 

outras dinâmicas presentes na própria plataforma, como as relações entre hóspedes 

e anfitriões e a concentração de anúncios do Airbnb por áreas da cidade. 

Conforme observado, a variação de preços das locações disponibilizadas no 

aplicativo segue a seguinte lógica: quando é alta temporada turística os preços 

aumentam, já na baixa temporada os preços decaem. Isso nos mostra o que já havia 

sido comentado anteriormente, que seria a ideia de oportunismo dos próprios 

anfitriões que definem o preço de seus imóveis para anunciar na plataforma, essa 

dinâmica de aumento dos preços já ocorria mesmo sem a existência do aplicativo, o 

que ocorre é o aceleramento e a facilidade deste processo, além disso temos diversos 

fatores que influenciam nos preços dos imóveis, como localização, comodidades 

disponíveis, e a avaliação média que o mesmo apresenta, a partir disso identificamos 

a relação com dois conceitos chave: Fragmentação socioespacial (Sposito e Sposito, 

2020) e mudanças na Amplitude e Profundidade (Schwab, 2019). 

Foi apresentada também a concentração dos imóveis anunciados em cada um 

dos distritos definidos pelo Plano Diretor da cidade, percebemos a maior concentração 

em áreas que são mais urbanizadas, onde geralmente existe uma maior concentração 

de infraestruturas e imóveis. A partir disso, com uma oferta maior de imóveis nessas 

regiões a tendência é que os turistas se hospedem no centro da cidade, fazendo com 

que as infraestruturas estejam voltadas ainda mais para os turistas, que juntamente 

com o número crescente de imóveis voltados para o aluguel de curta temporada e o 

aumento da demanda (pois o Airbnb leva o mercado de locações a uma escala global) 

pode ocasionar o aumento de preço dos imóveis na região. 

Trouxemos também a importância das avaliações dentro da plataforma, onde 

as notas atribuídas pelos hóspedes podem influenciar no quanto as locações 

aparecem na plataforma, a partir da ideia dos “Preferidos dos hóspedes” e 

“Superhost”, essa relação faz com que cada vez mais apareçam lógicas de trabalho 



56 

dentro da plataforma, pois os anfitriões passam a se dedicar ao máximo para 

receberem melhores classificações, passando pela mudança da ideia de “quem” 

somos que foi apresentada anteriormente. 

A classificação de coanfitrião também surge no texto, isso mostra o quanto a 

plataforma também possibilita a centralização dos ganhos a partir da compra de 

diversos imóveis para anúncio de apenas um anfitrião, tendo em vista que estes 

podem contratar alguém para “ajudá-los” a cuidar de seu imóvel, algo que não tem 

relação com ideia de economia compartilhada que passa pelo conceito de anúncio por 

redes de multidão, tendo assim a ideia de uma oferta descentralizada de produtos 

(nesse caso, imóveis). 

As dinâmicas existentes na cidade e que estão relacionadas a fragmentação já 

existiam antes do surgimento do Airbnb, mas são de certa forma intensificadas pela 

presença do aplicativo, primeiro temos a ideia de deslocamento da população local de 

baixa renda para áreas com menor infraestrutura, pois como foi dito anteriormente 

essas áreas são também de interesse turístico (servido pelo Airbnb), ocorrem também 

a perda de identidade de bairros que são historicamente residenciais, seja a partir de 

proprietários expulsando inquilinos para se beneficiar do aluguel de curta temporada, 

ou pelo aumento dos preços causado pela diminuição da oferta de imóveis para 

permanência a longo prazo. 

Outra questão é a transformação de um mercado imobiliário que antes seria 

local em um mercado globalizado, como dito anteriormente o Airbnb possibilita a 

conexão entre diversas regiões do mundo, essa alteração no mercado causa também 

um aumento na demanda por locações, algo que influencia fortemente as dinâmicas 

locais. 

Temos a transformação do uso e ocupação do solo, pois áreas que deveriam 

ser residenciais, com o Airbnb se tornam comerciais, pois não existe uma habitação 

naquele local, apenas a permanência de turistas por uma curta temporada, assim 

descaracterizando as áreas, ainda existe em Ubatuba a Lei Cama e café que 

regulamenta as relações de aluguéis de curta temporada, porém o cumprimento ou 

não dessa lei por parte dos anfitriões é algo que não conseguimos ter certeza ao longo 

da realização do trabalho. Assim, a participação do estado na fiscalização desse 

processo é muito importante para que as determinações sejam cumpridas. 

Ainda temos também a pressão que surge sobre a infraestrutura urbana em 

períodos de alta temporada, pois a cidade recebe diversos turistas todos os anos 



57 

durante o verão, são diversos os relatos de trânsito intenso na cidade, esses 

problemas já ocorriam antes da existência do Airbnb, mas são intensificados devido 

ao aumento dessa projeção do mercado imobiliário em um âmbito global. 

Limitações surgiram ao longo da pesquisa, principalmente relacionados a 

rápida mudança dos imóveis dentro da plataforma, pois quando se trata de internet 

tudo ocorre muito rápido, além disso não obtivemos informações sobre o % de 

anfitriões que cumprem o regulamento estabelecido pelo município. O fato de o mapa 

completo da divisão por distritos não estar disponível no Plano Diretor também foi um 

fator limitante, que porém foi resolvido. 

Recomenda-se que estudos futuros busquem compreender ainda mais a 

amplitude do Airbnb e seus impactos em diferentes escalas, como ambientais por 

exemplo. Além disso, seria de grande interesse utilizar entrevistas com moradores 

locais para compreender melhor os impactos dos processos apresentados durante o 

trabalho, ou até mesmo de outros, como a influência da presença de turistas no 

cotidiano, no comércio local, entre outros aspectos. Outro ponto interessante seria 

uma metodologia de entrevistas com alguns anfitriões da plataforma sobre suas 

relações com o Airbnb. 

Diante de tudo que foi exposto, compreendemos que as dinâmicas imobiliárias 

do Airbnb influenciam em diversas dinâmicas que (re)produzem a cidade, e até 

mesmo nas relações presentes na plataforma que ocorrem entre pessoas. É 

importante fomentar estudos dessa natureza em outros locais por se tratar de algo 

relativamente novo e que pode causar impactos ainda não compreendidos nos 

contextos urbanos e do turismo. Assim buscou-se contribuir para o debate acerca da 

influência do Airbnb nas dinâmicas imobiliárias e das cidades, também que tenhamos 

despertado novas reflexões sobre o tema. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



58 

Referências 

 

ABREU, Marlon Altavini de. Produção imobiliária e os espaços da financeirização: 
entre o abstrato da riqueza financeira e o concreto da cidade produzida. 2019. Airbnb. 
Disponível em: <https://www.airbnb.com.br/>. Acesso em: 03 de set. de 2024. 
 
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