Análise da dinâmica imobiliária de São José do Rio Preto e suas implicações socioespaciais - Hernandes, Javier Gonçalves Marta [UNESP] (Universidade Estadual Paulista (Unesp), 2024)
Todas as cidades possuem características particulares e contradições. São José do Rio Preto (SP), localizada no interior do estado, se caracteriza por ser uma cidade média. Seu surgimento é datado do século XIX e seu desenvolvimento se deu a partir da metade do século XX. A lógica centro-periferia que estava presente na cidade abordava questões sociais, políticas e econômicas singulares. Sua subversão está intrinsecamente relacionada à década de 1990, com a expansão dos condomínios fechados, em decorrência da fragmentação urbana da cidade, ocasionada pela criação de novas centralidades e pela especulação de novos loteamentos. Dada as condições que perpassam a conjuntura urbana e imobiliária da cidade, é fundamental relacioná-la com a Teoria Marxista da Renda da Terra e suas variáveis. A metodologia se pautou na utilização dos Classificados do Jornal Diário da Região entre os anos de 1980 e 2020 para estabelecer os preços médios/m² e relações de valorização e desvalorização em diversas áreas, associadas aos empreendimentos privados e condições de infraestrutura, e assim, elaborados mapas e tabelas que possibilitaram a análise crítica e espacialização dos dados. A nova morfologia estabelece padrões arquitetônicos e de segurança segregadores nas zonas leste e sul da cidade em comparação a outras áreas direcionadas às classes menos abastadas que competem a fragmentação urbana. Assim, predomina na cidade a perspectiva da terra como um ativo financeiro, passível de sofrer especulação, capaz de gerar renda para quem possuí-las e ser valorizada essencialmente pelo seu valor de troca em detrimento de seu valor de uso.

All cities have particular characteristics and contradictions. São José do Rio Preto (SP), located in the interior of the state, is characterized by being a medium-sized city. Its emergence dates back to the 19th century and its development began in the middle of the 20th century. The center-periphery logic that was present in the city addressed unique social, political and economic issues. Its subversion is intrinsically related to the 1990s, with the expansion of gated communities, as a result of the urban fragmentation of the city, caused by the creation of new centralities and the speculation of new subdivisions. Given the conditions that permeate the city's urban and real estate situation, it is essential to relate it to the Marxist Theory of Land Income and its variables. The methodology was based on the use of Classifieds from the Jornal Diário da Região between the years 1980 and 2020 to establish average prices/m² and relationships of appreciation and devaluation in various areas, associated with private enterprises and infrastructure conditions, and thus, maps and tables were created that enabled critical analysis and spatialization of data. The new morphology establishes segregating architectural and security standards in the east and south zones of the city in comparison to other areas aimed at the less wealthy classes that compete with urban fragmentation. Thus, the perspective of land as a financial asset, subject to speculation, capable of generating income for those who own it and being valued essentially for its exchange value to the detriment of its use value, predominates in the city.
Analysis of the real estate dynamics of São José do Rio Preto and its socio-spatial implications
Keywords: Geografia urbana; Dinâmica Imobiliária; Renda da terra; Teoria marxista; Fragmentação urbana; Segregação socioespacial; Marxist theory; Land rent; Urban fragmentation; Socio-spatial segregation; Urban geography; Real estate dynamics