Retrofit sustentável e requalificação edilícia no centro de São Paulo: análise normativa, urbanística e técnico-administrativa do processo de revitalização arquitetônica e funcional

Abstract

O presente Trabalho de Conclusão de Curso analisa o retrofit sustentável como instrumento de requalificação edilícia e de revitalização arquitetônica, funcional, ambiental e urbana no centro da cidade de São Paulo. Parte-se do reconhecimento de que a região central reúne infraestrutura consolidada, oferta de transporte, equipamentos públicos e edifícios com valor histórico e construtivo, mas também apresenta processos de obsolescência predial, vacância, perda de atratividade econômica e conflitos sociais que enfraquecem sua função urbana. Nesse contexto, o retrofit é compreendido como uma intervenção técnica que vai além da reforma estética, pois exige diagnóstico construtivo, análise de segurança, adequação de desempenho, acessibilidade, atualização de instalações, gestão da manutenção e compatibilização com a legislação municipal aplicável. A metodologia adotada baseia-se em pesquisa qualitativa, exploratória e documental, com revisão bibliográfica, análise de normas técnicas da ABNT, legislação urbanística e instrumentos municipais relacionados ao Programa Requalifica Centro. O estudo também desenvolve uma análise aplicada de caso com base em empreendimento aprovado no âmbito do programa, localizado na Rua Aurora, em São Paulo, considerando dados públicos sobre uso original, área existente, acréscimo de área, mudança de uso e potencial de reocupação. Os resultados indicam que o retrofit sustentável pode reduzir a pressão por novas construções, prolongar a vida útil de estruturas existentes, diminuir a geração de resíduos, melhorar o desempenho de edificações antigas e contribuir para o adensamento habitacional em áreas já dotadas de infraestrutura, levando em conta a integração entre projeto, normas técnicas, legislação urbana, incentivos fiscais, segurança contra incêndio, acessibilidade, custos e gestão administrativa. Conclui-se que o retrofit, quando planejado de forma sistêmica, constitui ferramenta relevante para a Engenharia Civil e para a política urbana, pois articula preservação do estoque construído, sustentabilidade e recuperação funcional do centro paulistano.

This Undergraduate Final Paper analyzes sustainable retrofit as an instrument for building requalification and architectural, functional, environmental, and urban revitalization in the center of the city of São Paulo. It begins with the recognition that the central region brings together consolidated infrastructure, transportation availability, public facilities, and buildings with historical and constructive value, but also presents processes of building obsolescence, vacancy, loss of economic attractiveness, and social conflicts that weaken its urban function. In this context, retrofit is understood as a technical intervention that goes beyond aesthetic renovation, as it requires constructive diagnosis, safety analysis, performance adequacy, accessibility, updating of installations, maintenance management, and compatibility with the applicable municipal legislation. The methodology adopted is based on qualitative, exploratory, and documentary research, with bibliographic review, analysis of ABNT technical standards, urban legislation, and municipal instruments related to the Requalifica Centro Program. The study also develops an applied case analysis based on an enterprise approved within the scope of the program, located on Rua Aurora, in São Paulo, considering public data on original use, existing area, area increase, change of use, and potential for reoccupation. The results indicate that sustainable retrofit can reduce the pressure for new construction, extend the useful life of existing structures, decrease waste generation, improve the performance of old buildings, and contribute to housing densification in areas already equipped with infrastructure, taking into account the integration between design, technical standards, urban legislation, tax incentives, fire safety, accessibility, costs, and administrative management. It is concluded that retrofit, when planned in a systemic manner, constitutes a relevant tool for Civil Engineering and urban policy, as it articulates the preservation of the built stock, sustainability, and the functional recovery of downtown São Paulo.