MÉTODO PARA DETERMINAÇÃO DE VALORES NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA: comparação entre o Modelo de Regressão Linear e Lógica Fuzzy

Fuzzy logic is a suitable tool for dealing with uncertain variables and it can contribute considerably with the techniques currently used in real state properties valuation, due to the fact that some variables, which define the value of a property, are difficult to be modeled, for instance the changes of buyers and sellers from a property to another one. Because it is a supervised approach technique was necessary in-depth knowledge of the area of interest, targeting the choice of variables and exploitation of data. In this context, the aim of this study was testing the use of fuzzy logic as an alternative for the assessment of real estate values, proposing a new method to model the real estate market. A sample of real data from the town Álvares Machado-SP was used in the experiments. The results obtained with fuzzy logic were compared with those obtained from a traditional method, which is usually performed using linear regression. The comparison between the methods showed that the best results were obtained with the regression model. However, the fuzzy logic model showed to have good potential for the real estate values assessment.

Abstract (portuguese)

A lógica fuzzy é uma ferramenta apropriada para lidar com variáveis incertas e pode contribuir consideravelmente com as técnicas utilizadas atualmente nas avaliações imobiliárias, já que devido a alguns fatores, como mudanças de compradores e vendedores de um imóvel para outro, as variáveis que definem o valor são difíceis de serem modeladas. Neste contexto, o objetivo deste trabalho foi testar a utilização da lógica fuzzy como uma alternativa para a avaliação de imóveis, propondo um novo método para modelar o mercado imobiliário. Por se tratar de uma técnica de abordagem supervisionada foi necessário um conhecimento aprofundado da área de interesse, visando a escolha das variáveis e a exploração dos dados. Foi utilizada uma amostra de dados reais do município de Álvares Machado-SP, possibilitando a comparação dos resultados obtidos utilizando lógica fuzzy, com os resultados apresentados pelo método tradicional que, na maioria dos casos, é feito por regressão linear. A comparação entre os métodos mostrou melhores resultados para o modelo de regressão. No entanto, o modelo fuzzy mostrou ter um bom potencial para a avaliação de imóveis.