A composição do custo condominial e a permanência na moradia: uma análise de empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida em Bauru-SP

Abstract

A presente dissertação analisa os impactos financeiros do modelo condominial adotado em empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com ênfase nos custos associados à manutenção das áreas comuns e seus efeitos sobre a permanência das famílias na moradia. Ancorada no debate sobre pobreza induzida pela moradia, a pesquisa investiga como esses encargos se inserem na relação entre renda e custo habitacional, especialmente no contexto da pós-ocupação. Adota-se uma abordagem qualitativa, de caráter exploratório-comparativo, voltada à análise da estrutura e do comportamento dos custos condominiais no âmbito do programa. O estudo empírico contempla dois empreendimentos vinculados ao PMCMV: um destinado à Faixa 1, caracterizado como Habitação de Interesse Social (HIS), e outro inserido nas Faixas 2 e 3, associado ao segmento da chamada habitação social de mercado (HSM). Esses casos são analisados em conjunto com empreendimentos multifamiliares de diferentes padrões construtivos, compondo um quadro comparativo ampliado, todos situados na cidade de Bauru-SP. A metodologia articula análise documental, levantamento de planilhas administrativas de custos, entrevistas semiestruturadas e observações de campo. Os resultados indicam que, embora o modelo condominial seja amplamente adotado como solução na produção habitacional em larga escala, sua estrutura de custos apresenta rigidez e recorrência que tendem a desconsiderar as condições econômicas das famílias atendidas. Observa-se que os encargos condominiais, em alguns casos, assumem peso proporcionalmente elevado no orçamento doméstico, contribuindo para processos de inadimplência, endividamento e, em situações extremas, para a perda ou abandono do imóvel. Conclui-se que a acessibilidade à moradia, quando analisada para além do momento do acesso, depende da capacidade de sustentação dos custos ao longo do tempo, sendo a permanência uma dimensão central para a efetividade da política habitacional. Nesse sentido, a pesquisa contribui ao destacar a relevância dos custos condominiais na análise da habitação de interesse social, ampliando o debate sobre acessibilidade ao incorporar a dimensão da pós-ocupação e os efeitos cumulativos do custo de permanecer.

Palavras-chave: Minha Casa Minha Vida; Condomínio; Custo condominial; Pobreza induzida pela moradia.

This dissertation analyzes the financial impacts of the condominium model adopted in housing developments under the Minha Casa Minha Vida Program (PMCMV), with emphasis on recurring costs associated with the maintenance of common areas and their effects on households’ ability to remain in their dwellings. Grounded in the debate on housing-induced poverty the study examines how these expenses are embedded in the relationship between income and housing costs, particularly in the post-occupancy context.A qualitative, exploratory-comparative approach is adopted, focusing on the structure and behavior of condominium costs within the program. The empirical study includes two PMCMV developments: one in the Faixa 1 category, characterized as social housing (HIS), and another in the Faixas 2 and 3, associated with the so-called market-oriented social housing segment (HSM). These cases are analyzed alongside multifamily residential developments of different construction standards, forming an expanded comparative framework all located in the city of Bauru-SP. The methodology combines document analysis, administrative cost spreadsheets, semi-structured interviews, and field observations. The results indicate that, although the condominium model is widely adopted as a solution for large-scale housing production, its cost structure is characterized by rigidity and recurrence, often disregarding the economic conditions of the beneficiary households. Condominium fees, in some cases, represent a significant share of household budgets, contributing to processes of default, indebtedness, and, in more severe situations, to the loss or abandonment of the dwelling. The findings suggest that housing affordability, when considered beyond the moment of access, depends on the long-term capacity to sustain housing-related costs, making permanence a central dimension for evaluating the effectiveness of housing policies. In this sense, the study contributes by highlighting the relevance of condominium costs in the analysis of social housing, expanding the debate on affordability to include the post-occupancy dimension and the cumulative effects of the cost of remaining.

Keywords: Minha Casa Minha Vida; Condominium; Condominium costs; Housing-induced poverty.