A financeirização da habitação: a produção e consumo da moradia a partir da securitização imobiliária

Abstract

A emergência da crise financeiro-imobiliária iniciada nos Estados Unidos na primeira década dos anos 2000 e que se disseminou pela economia mundial, trouxe para o centro dos estudos urbanos as estreitas relações existentes entre os mercados financeiros e os imobiliários, em especial a partir de uma das principais frentes desse processo que se convencionou chamar de processo de financeirização, a securitização imobiliária. Tais relações vem se mostrando essenciais para compreensão do processo de produção do espaço urbano na cidade contemporânea, a partir do surgimento de complexos instrumentos de financiamento da produção imobiliária que tem, como origem dos recursos monetários, o mercado financeiro. Nesse sentido, a pesquisa se dedica a investigar a trajetória desses processos no Brasil a partir dos dados de emissão de um desses complexos instrumentos, os Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRIs), realizados entre 2011 e 2020, tendo em vista elucidar não apenas seu surgimento e a estruturação de seu mercado, mas como eles vão paulatinamente sendo adotados pelos mais diversos agentes de produção do espaço urbano, de diferentes portes e escalas de atuação, se disseminando espacialmente pela rede e estrutura urbana, além de alcançarem imóveis de diferentes usos e faixas de preço. Nota-se a partir da análise dos dados e dos agentes envolvidos a existência de duas lógicas da securitização imobiliária: uma ligada à produção e outra ao consumo do imobiliário que apresentam temporalidades distintas. Dessa forma, o trabalho se propõe à construção de análise que valorize as interfaces entre esses dois mercados, aparentemente distantes, o financeiro e o imobiliário, mas que se mostram estreitamente imbricados.

The emergence of the financial and real estate crisis, which began in the United States in the first decade of the 2000s and spread throughout the world economy, brought to the forefront of urban studies the close relationship between the financial and real estate markets, especially from one of the main fronts of what has come to be called the financialization process, real estate securitization. These relationships have proved essential for understanding the process of producing urban space in the contemporary city, based on the emergence of complex instruments for financing real estate production, the source of which is the financial market. In this sense, the research is dedicated to investigating the trajectory of these processes in Brazil based on data on the issuance of one of these complex instruments, Real Estate Receivables Certificates (CRIs), between 2011 and 2020, in order to elucidate not only their emergence and the structuring of their market, but how they are gradually being adopted by the most diverse agents of urban space production, of different sizes and scales of activity, spreading spatially throughout the urban network and structure, in addition to reaching properties of different uses and price ranges. The analysis of the data and the agents involved reveals the existence of two real estate securitization logics: one linked to the production and the other to the consumption of real estate, which have different temporalities. The paper therefore sets out to construct an analysis that values the interfaces between these two apparently distant markets, the financial and the real estate, but which are closely intertwined.

El surgimiento de la crisis financiera e inmobiliaria, que comenzó en los Estados Unidos en la primera década de 2000 y se extendió por toda la economía mundial, trajo al centro de los estudios urbanos la estrecha relación entre los mercados financiero e inmobiliario, especialmente a partir de uno de los principales frentes de este proceso, que se ha dado en llamar proceso de financiarización, la titulización inmobiliaria. Estas relaciones han resultado esenciales para comprender el proceso de producción del espacio urbano en la ciudad contemporánea, basado en la aparición de complejos instrumentos de financiación de la producción inmobiliaria, cuya fuente es el mercado financiero. En este sentido, la investigación se dedica a investigar la trayectoria de estos procesos en Brasil a partir de datos sobre la emisión de uno de estos instrumentos complejos, los Certificados de Recibo Inmobiliario (CRIs), entre 2011 y 2020, con el fin de dilucidar no sólo su surgimiento y la estructuración de su mercado, sino cómo están siendo adoptados gradualmente por los más diversos agentes de producción de espacio urbano, de diferentes tamaños y escalas de actividad, extendiéndose espacialmente por toda la red y estructura urbana, así como alcanzando inmuebles de diferentes usos y rangos de precios. La análisis de los datos y de los agentes implicados revela la existencia de dos lógicas de titulización inmobiliaria: una vinculada a la producción y otra al consumo de bienes inmuebles, con temporalidades distintas. El trabajo se propone, por tanto, construir un análisis que valore las interfaces entre estos dos mercados aparentemente distantes, el financiero y el inmobiliario, pero estrechamente entrelazados.