Condicionantes da inadimplência dos mutuários da CDHU: um estudo de caso em uma região do estado de São Paulo

Abstract

Essa monografia trata de um estudo de caso do órgão executor da política habitacional do estado de São Paulo, a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU). O objetivo é analisar os condicionantes da inadimplência dos mutuários da CDHU em uma região do Estado de São Paulo. Adotou-se um estudo bibliométrico para demonstrar a relevância do trabalho e comprovar sua natureza exploratória, tendo em vista que não foram encontrados indícios de pesquisas referentes ao fenômeno da inadimplência dentre os arquivos levantados para a construção da base de dados. Dessa forma, a monografia é uma pesquisa empírica, de natureza exploratória e descritiva, com abordagem qualitativa e quantitativa. Os dados foram coletados no Núcleo Regional objeto de estudo com apoio da sede da CDHU em São Paulo. Foram, também, efetuadas quatro entrevistas com os funcionários da Regional. O trabalho se inicia através de estudos sobre o conceito de políticas públicas e seu ciclo, bem como da trajetória da política habitacional no Brasil e, mais abrangentemente, do estado de São Paulo. A trajetória estudada tem início em 1930 na era Vargas com os Institutos de Aposentadoria e Pensões e, se finda no governo Bolsonaro em setembro de 2020. A monografia conta com dados primários únicos, que foram utilizados para demonstrar o cálculo da prestação do financiamento tanto à luz da antiga quanto da nova política e para contar sobre a origem da CDHU e suas obras entregues até o ano de 2016. O trabalho demonstra que a habitação no contexto histórico é um problema súbito. O período escolhido para estudo ressalta a condição. A CDHU evoluiu suas transações com os mutuários, principalmente quando altera seu tipo contratual visando atender aos critérios do Sistema Financeiro Habitacional adotando os contratos da modalidade Alienação Fiduciária. O imóvel passa a ser a garantia da transação e aumenta o grau de responsabilidade dos mutuários com a Companhia. Outra evolução encontrada foi a adoção da política da taxa de juros zero, pensado para as famílias com rendimentos entre 1 e 5 salários mínimos, no intuito de aumentar a previsibilidade orçamentária da família, objetivando reduzir o índice de inadimplência. Índice que com a pandemia de COVID-19 em 2020, apenas agravou a situação de uma curva que estava decrescente. Por fim, embora com um mês à frente da base do trabalho, a extinção da CDHU foi comentada brevemente na monografia, por se tratar de um desmonte da política habitacional do estado de São Paulo, por meio da Reforma proposta pelo governador do estado em outubro de 2020.

This monograph deals with a case study of the executing agency for the housing policy of the state of São Paulo, the São Paulo State Housing and Urban Development Company (CDHU). The objective is to analyze the conditions of the default of borrowers of CDHU in a region of the State of São Paulo. A bibliometric study was adopted to demonstrate the relevance of the work and to prove its exploratory nature, considering that no evidence of research was found regarding the phenomenon of default among the files raised for the construction of the database. Thus, the monograph is an empirical research, exploratory and descriptive in nature, with a qualitative and quantitative approach. Data were collected at the Regional Nucleus under study with support from the CDHU headquarters in São Paulo. Four interviews were also carried out with Regional employees. The work begins with studies on the concept of public policies and their cycle, as well as the trajectory of housing policy in Brazil and, more broadly, in the state of São Paulo. The trajectory studied begins in 1930 in the Vargas era with the Institutes of Retirement and Pensions and, ending in the Bolsonaro government in September 2020. The monograph has unique primary data, which were used to demonstrate the calculation of the provision of financing both to in the light of the old as well as the new policy and to tell about the origin of the CDHU and its works delivered until the year 2016. The work shows that housing in the historical context is a sudden problem. The period chosen for study highlights the condition. CDHU evolved its transactions with borrowers, mainly when it changes its contractual type in order to meet the criteria of the Housing Finance System by adopting Fiduciary Alienation contracts. The property becomes the guarantee for the transaction and increases the degree of borrowers responsability to the Company. Another evolution found was the adoption of the zero interest rate policy, thought for families with incomes between 1 and 5 minimum wages, in order to increase the family's budget predictability, aiming to reduce the default rate. Index that with the pandemic of COVID-19 in 2020, only worsened the situation of a curve that was decreasing. Finally, although with a month ahead of the base of the work, the extinction of the CDHU was briefly commented on in the monograph, as it is a dismantling of the housing policy of the state of São Paulo, through the Reform proposed by the state governor in October 2020.