A terra sob o ritmo das finanças: do rentismo fundiário ao rentismo financeiro - a perpetuação de uma classe no centro do poder no Brasil

Abstract

Na presente tese analisamos o processo de transformação da propriedade da terra em ativo financeiro no Brasil. Tal processo é examinado frente à expansão dos instrumentos de securitização de dívidas imobiliárias. Objetivou-se analisar as particularidades da financeirização do imobiliário do Brasil via securitização de dívidas imobiliárias, com destaque ao papel histórico da propriedade na composição da riqueza/pobreza social e a sua materialização em realidades metropolitanas e não metropolitanas. Nossa hipótese que guia a análise advoga que o processo de aproximação entre o imobiliário e o financeiro no Brasil tem gerado lógicas, instrumentos e mecanismos que se fazem cada vez mais presentes, mesmo que de maneira seletiva e com intensidades diferentes, em todo o território nacional, capturando cidades de diferentes portes e em diferentes níveis da hierarquia urbana. Diante disso, demonstramos como a securitização do imobiliário é o instrumento financeiro que possui a capacidade de transformar a propriedade em um ativo mobiliário, análogo a um ativo financeiro. Entretanto, destacamos, ao longo da argumentação, que a incessante busca pela transformação da terra em um ativo financeiro, no Brasil, acontece de forma combinada e articulada aos condicionantes histórico-geográficos que colocam a propriedade da terra e, por consequência, seus proprietários em uma posição especial na trajetória econômica brasileira. Com tais preocupações, é construída uma periodização que relaciona o processo histórico de desenvolvimento capitalista no Brasil, bem como seus diferentes ciclos e conjunturas produtivas de forma articulada à própria trajetória da urbanização e da propriedade privada. Dessa forma, é revelada a necessária e imprescindível simultaneidade analítica, por um lado, do par teórico-empírico e, por outro, das articulações entre as dimensões gerais, particulares e singulares dos processos como horizonte fundamental. A tese é finalizada com uma análise que busca compreender a captura do espaço pelas finanças via securitização de dívidas imobiliárias e habitacionais, que, no Brasil, é operacionalizada via Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), e como esse processo possui a capacidade direta de transformar a terra em ativo financeiro, bem como, de transformar as próprias cidades em plataformas de rentabilidades financeiras, na medida em que cria os canais de vinculação entre as rendas provenientes da propriedade privada (renda da terra) e as rendas negociadas no mercado de capitais (rendas financeiras).

In this thesis we analyze the process of transforming land ownership into a financial asset in Brazil. This process is examined in the view of the expansion of instruments for securitization of real estate debts. The objective was to analyze the particularities of the financialization of real estate in Brazil through the securitization of real estate debts, with emphasis on the historical role of property in the composition of social wealth/poverty and its materialization in metropolitan and non-metropolitan realities. Our hypothesis that guides the analysis advocates that the process of approximation between real estate and finance in Brazil has generated logics, instruments and mechanisms that are increasingly present, even if selectively and with different intensities, throughout the national territory, capturing cities of different sizes and at different levels of the urban hierarchy. In this view, we demonstrate how the securitization of real estate is the financial instrument that has the ability to transform property into a movable asset, analogous to a financial asset. However, we highlight throughout the argument that the incessant search for the transformation of land into a financial asset in Brazil happens in a combined and articulated way with the historical-geographical conditions that place land ownership and, consequently, its owners in a particular position in the Brazilian economic trajectory. With such concerns, a periodization is built relating the historical process of capitalist development in Brazil, as well as its different cycles and productive conjunctures in an articulated way, to the trajectory of urbanization and private property. In this view, the necessary and indispensable analytical simultaneity, on one hand, of the theoretical- empirical pair and on the other, of the articulations between the general, particular and singular dimensions of the processes as a fundamental horizon is revealed. The thesis is concluded with an analysis that seeks to understand the capture of space by finances through the securitization of real estate and housing debts, which is operationalized in Brazil via the Real Estate Receivables Certificate (CRI); and how this process has the direct capacity to transform the land into a financial asset, as well as transforming the cities themselves into platforms for financial returns, as it creates linkage channels between rents from private property (land rents) and rents traded in the capital market (financial rents).